Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Смотреть практику

10 решений

Если квартира не достроена или имеет строительные недостатки, то есть находится в ненадлежащем для передачи дольщику состоянии, то дольщику нужно отказаться от ее принятия и составить грамотный акт о несоответствии объекта долевого строительства. Правила надлежащего составления акта осмотра (дефектной ведомости, претензии, заявления об отказе принятия квартиры), актуальный образец документа, а также ответы на волнующие всех новоселов вопросы рассмотрены на нашем сайте в данной статье.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП).

Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах.

Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

К сведению! Если жилье находится в нормальном годном для использования по своему назначению состоянии, но все же выявлены некоторые недостатки, то в таком случае покупатель может принять решение подписать передаточный акт, но отдельно составить смотровой лист (другое название – дефектная ведомость) с перечислением всех проблемных мест, которую тут же передать представителю застройщика (а лучше – направить по почте ценным письмом с описью вложения) – для последующего устранения в разумное время (обычно – до 30 календарных дней). При этом в документе о приемке следует сделать пометку об имеющихся претензиях и требованиях об ликвидации недоделок с указанием сроков и порядка исправления дефектов жилья.

Сдача жилья целиком и полностью регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также заключенным договором, в котором прописываются все пункты сделки и обязанности сторон. В документе указываются характеристики недвижимости (стоимость, площадь, количество комнат и другие характеристики), срок сдачи квартиры, обязательства подписантов.

Для сдачи полностью готовой квартиры девелопер направляет оповещение о полной готовности объекта, и в данном уведомлении указывается конкретный период сдачи, обязанность приобретателя своевременно принять собственность, а также последствия бездействия.

Застройщик не может оповестить дольщика о завершившемся строительстве звонком или в простой устной форме. Сообщение отправляется письменно по почте непременно ценным письмом с описью вложения.

Если покупатель не принимает свою квартиру в течение следующих двух месяцев, то в такой ситуации девелопер имеет право подписать передаточный акт в одностороннем порядке, то есть без согласия покупателя.

Для будущего собственника получение по одностороннему акту невыгодно, ведь он не сможет оценить реальное состояние жилья и указать на выявленные дефекты чтобы застройщик в дальнейшем их устранил за свой счет.

Какой должна быть принимаемая квартира

Качество объекта долевого строительства, регламентируется 214-ым ФЗ первой частью седьмой статьи. В законе указано, что жилье должно соответствовать:

заключенному действующему договору, в котором фиксируются все обговоренные между сторонами сделки характеристики квартиры
проекту здания, то есть содержанию имеющейся проектной документации, которая утверждена при получении компанией разрешения на осуществление долевого строительства на участке
нормам принятых администрацией конкретного региона градостроительных регламентов
условиям всех технических регламентов РФ
прочим строительным нормативам и стандартам, являющимся обязательными для конкретных домов, жилых комплексом и иных объектов строительства

Подробное описание сдаваемого объекта обычно находится либо в самом ДДУ, либо в приложениях к данному документу. А требования и нормы можно найти в нормативно-правовых документах, например, в Жилищном кодексе.

Как выявлять все недостатки

Как же грамотно проверить? Для начала следует провести детальный осмотр и уделить особое внимание:

техническому состоянию всех комнат
внешнему реальному виду жилья
отделочным работам (их наличию и качеству, недостаткам в отделке)
качеству имеющихся коммуникаций: электрики, отопительной системы, водоснабжения, канализации и прочих инженерных сетей

Проверка качества и реального состояния происходит на основании нескольких документов: заключенного ДДУ, технической и проектной документации.

Помимо этого, покупатель имеет полное право запрашивать и иные официальные сведения, а именно инструкцию по эксплуатации помещения и коммуникаций, технические документы на организованные инженерные сети, а также фиксированные параметры безопасного пользования всей квартирой и ее отдельными помещениями.

Совет! Если вы не уверены, что сможете качественно самостоятельно выявить все дефекты и грамотно отразить их в дефектной ведомости, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию, которая порекомендует вам надежного и квалифицированного строительного эксперта по приемке жилья в новостройке.

Не всегда недостатки могут быть обнаружены сразу, иногда они выявляются уже после заселения и в процессе проживания или иного использования недвижимости. Но даже такие дефекты, выявленные в ходе эксплуатации, должны надлежащим образом устраняться.

Исправление дефектов после подписания передаточного акта осуществляется в рамках гарантийного срока, который составляет пять лет для самого недвижимого объекта и три года для всех инженерных систем.

В течение этого периода покупатель вправе предъявить претензии и требовать ликвидации дефектов, а девелопер устранить их.

Как составлять правильный акт

Оформление акта несоответствия готового жилья считается действием двусторонним. Составление данного документа обязательно, так как акт удовлетворяет интересы подписантов.

Гражданин хочет получить возможность быстрее начать использовать собственное жилье по его прямому назначению, то есть проживать в нем на законных основаниях.

Застройщик при этом заинтересован подписать акт приема-передачи для освобождения себя от коммунальных платежей.

Как правильно составлять акт о несоответствии сдаваемого объекта долевого завершенного строительства? Его стандартная форма действующим законодательством не предусмотрена, поэтому она определяется и согласуется участниками ДДУ и застройщиком.

Но в любом случае в акте, который составляется после обнаружения изъянов, должны быть:

наименование документа
сведения о сторонах: название, юридический адрес и правовой статус организации, ФИО генерального директора, ФИО и паспортные данные покупателя
данные о ДДУ (наименование, номер, дата подписания)
дата и точное время проведения осмотра недвижимого имущества
описание жилья
обнаруженные в ходе осмотра (или экспертизы) недостатки и несоответствия
возможные причины дефектов строительства или предполагаемый способ их устранения
доказательства выявленных проблемных мест – отсылки к соответствующим документам, законам, фотографии, экспертизы и иное
предполагаемые или предлагаемые временные рамки ликвидации дефектов
дополнительные сведения (например, об отказе от подписания акта)
приложения (при наличии)
подписи с расшифровками
печати, штампы, факсимиле (если используются для заверения документации)

Подробно описать все дефекты и выявленные в ходе осмотра нарушения очень важно. Подписывают составленный акт две стороны: дольщик и либо сам генеральный директор проводившей строительные работы фирмы, либо уполномоченные лица, имеющие соответствующие нотариальные доверенности.

Как доказать, что квартира на самом деле находится в неприемлемом состоянии

Покупатель должен доказать, что сдаваемая недвижемость в многоквартирном здании действительно находится в неприемлемом состоянии и не соответствует общепринятым требованиям и нормам. Доказательствами могут являться:

градостроительный, технический регламенты, проектная документация, проектная декларация и иные документы
текст ДДУ с перечислением всех обговоренных сторонами основных характеристик возводимой недвижимости
дополнительные соглашения

На все это следует ссылаться при составлении акта о несоответствии сдаваемого объекта, относящегося к долевому строительству.

Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа

Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.

В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу.

В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов.

Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.

Ответственность девелопера

Уголовная ответственность за уклонение от выполнения обязательств для девелопера не предусматривается, но если покупатель выявляет дефекты, то он может реализовать свое право и потребовать:

бесплатного устранения выявленных несоответствий
соразмерного уменьшения указанной в ДДУ стоимости недвижимости
возмещения расходов, понесенных в связи с ликвидацией дефектов силами покупателя (то есть силами и за счет его личных средств)

Если девелопер несвоевременно устранит дефекты, согласно замечаниям покупателя, то он также обязан компенсировать эту задержку неустойкой и штрафом. Также возможно добиться компенсации морального вреда и затрат на вынужденную и обусловленную задержкой ремонтных работ аренду жилья.

Если недостатки жилья расцениваются как существенные (не устранимые, препятствующие эксплуатации, выявляемые многократно, требующие несоразмерных денежных или временных затрат), то покупатель вправе отказаться от выполнения условий договора, то есть от получения построенного жилья. Он может в одностороннем уведомительном порядке расторгнуть ДДУ и потребовать возврата всей суммы, соответствующей цене недвижимости по ДДУ с выплатой процентов за пользование денежными средствами с даты их оплаты по договору по день его расторжения.

Застройщики, выплатившие неустойку нашим клиентам

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Судебные решения по нашим делам

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках.

Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки.

Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства .docСкачать образец акта о недостатках объекта долевого строительства .doc

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Что нужно проверить

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

внешний вид, отделочные работы;
техническое состояние помещений;
состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ.

Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи.

Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Составляем акт

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

Наименование документа, место и дату его создания.
Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

По пунктам указывают суть акта:
- застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
- застройщик предоставил документы на помещение;
- во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
- если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

Скачать документна сайте Ассистентус

Образец акта о недостатках объекта долевого строительства. Бланк 2022 года для заполнения самому

Акт о недостатках объекта долевого строительства – это, своего рода промежуточный документ между договором долевого участия и актом передачи квартиры от застройщика дольщику.

Под промежуточностью, в данном случае, подразумевается невозможность появления акта о недостатках объекта по ДДУ без самого договора ДДУ и невозможность появления акта о недостатках без последующего оформления акта приема-передачи.

Файлы в .

DOC:Бланк акта о недостатках объекта долевого строительстваОбразец акта о недостатках объекта долевого строительства

Назначение акта

Возведение многоэтажного объекта недвижимости – это сложная и многоплановая работа, конечный результат которой в большинстве случаев содержит множество недоделок и ошибок как в целом по дому, так в отдельных квартирах возведенного дома.

При этом следует понимать, что строительная недоделка – это не только техническая проблема, но и существенное нарушение условий договора долевого участия, в соответствии с которым застройщик обязан передать дольщику жилое помещение определенного качества, вида, метража и т.д.

Факт передачи квартиры от застройщика дольщику фиксируется посредством акта приема-передачи. Подразумевается, что в процессе приема-сдачи принимающая сторона проверяет техническое состояние объекта недвижимости и сверяет его с условиями, прописанными в договоре.

Если у дольщика претензии по качеству выполненных работ отсутствуют, то он подписывает акт приема-передачи.

При наличии претензий смысл в оформлении акта приема-передачи отпадает, поскольку дольщик не принимает квартиру с дефектами, и стороны составляют акт, фиксирующий наличие недостатков в объекте недвижимости. Название акта, в данном случае, не будет иметь значения. Это может быть:

акт обнаружения дефектов;
акт осмотра помещения или квартиры;
акт о недостатках объекта и т.д.

То есть значение будет иметь не наименование акта, а его суть.

Целесообразность акта о недостатках объекта долевого строительства

Следует учитывать, что застройщики не очень любят подписывать акты о выявленных недостатках, и, как правило, предлагают дольщикам подписать сразу акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику, в которых указать на наличии дефектов либо составить акт о передаче в одностороннем порядке.

Ничего критичного в этом нет. В любом случае за застройщиком сохраняется обязанность устранять недоделки в течение всего гарантийного срока.

Но дело в том, что подписание акта приема-передачи является свидетельством об исполнении договорных обязательств.

Соответственно, процедура предъявления претензий после приемки квартиры по акту станет намного более времезатратной.

В свою очередь, акт о недостатках объекта долевого строительства, как промежуточный документ, делает застройщика, желающего поскорее прекратить свои договорные обязательства, значительно более расторопным. Кроме того, составленный акт о недостатках препятствует застройщику составить акт сдачи объекта в одностороннем порядке.

Участники акта

Однозначно, при составлении акта о недостатках объекта долевого строительства участвуют дольщик и представитель застройщика. При желании дольщик вправе привлечь к осмотру объекта сторонних специалистов или экспертов, если для оценки объекта требуются специальные познания.

Что касается застройщика, то в качестве его представителя при осмотре объекта, как правило, всегда выступает профильный специалист. Напоминаем, что полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если доверенности нет или представитель застройщика не хочет ее показывать, то велик шанс, что впоследствии застройщик будет доказывать, что лицо, подписавшее акт от имени застройщика, на самом деле никакого отношения к застройщику не имеет.

Составление акта

Обычно процедура осмотра начинается со звонка от застройщика дольщику на предмет установления даты и времени осмотра.

Направляясь на осмотр, дольщик еще не знает, что его ждет и какой акт придется составлять. Поэтому желательно, чтобы на момент начала осмотра у дольщика были с собой два бланка актов – о недостатках и приема-передачи.

Если с квартирой все хорошо, то можно будет составлять акт приема-передачи. Если же в процессе осмотра появятся нарекания, то можно браться за составление акта о недостатках объекта.

Вообще любой акт – это документ, составленный в свободной форме. И даже если дольщик придет на осмотр неподготовленным, оформить акт самостоятельно не составит особого труда. Более того, у представителя застройщика, скорее всего, будут шаблоны-заготовки актов нужного типа.

В рамках данной статьи наши пользователи могут скачать типовой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства и ознакомиться с образцом его составления. В процессе заполнения бланка в него потребуется внести следующие сведения:

дату и место составления акта;
ФИО и паспортные данные дольщика;
ФИО представителя застройщика. Потребуется также вписать в акт номер документа, подтверждающего его полномочия выступать от имени застройщика;
сведения об основном договоре долевого участия;
ФИО сторонних специалистов, если они принимают участие в осмотре квартиры;
сведения об объекте недвижимости исходя из условий договора долевого участия (этаж, метраж, количество комнат, тип отопления и т.д.);
сведения о фактическом состоянии объекта и его соответствии параметрам, заявленным в договоре;
сведения о выявленных недостатках квартиры;
сведения о сроках, в течение которых застройщик обязан устранить дефекты;
подписи участников.

Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт

Вполне возможна ситуация, при которой застройщик откажется подписывать акт о недостатках объекта долевого строительства. Ничего страшного в этом нет.

Достаточно будет внести в акт запись о том, что представитель застройщика от подписи отказался. Далее потребуется направить застройщику посредством заказного почтового отправления с обратным уведомлением о вручении:

копию акта о недостатках объекта по долевому строительству;
претензию об устранении недоделок.

В случае если выяснится, что застройщик составил акт сдачи объекта в одностороннем порядке, потребуется обратиться в суд. Акт о недостатках объекта будет в этом случае доказательством того, что дольщик отказался принимать квартиру и потребовал от застройщика устранения недоделок.

Если представитель застройщика подпишет акт о недостатках, но при этом не предоставит доказательство своих полномочий, то для подстраховки копию акта также потребуется направить по юридическому адресу застройщика заказным письмом.

Основания для отказа в принятии квартиры

Исходя из судебной практики, можно сказать, что основания для отказа дольщика в подписании акта приема-передачи квартиры по ДДУ должны быть серьезными.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

Если же недостатки поверхностные и устранимые, то рекомендуется подписать акт приема-передачи и впоследствии предъявить застройщику претензии в течение гарантийного срока (5 лет по строению и 3 года – по инженерному и технологическому оборудованию).

Иногда более выгодным вариантом является принять квартиру у застройщика, устранить недоделки самостоятельно, а потом взыскать с застройщика понесенные расходы.

Разумеется, в этом случае потребуется документальное подтверждение не только понесенных расходов, но и вообще наличия недостатков, которые были устранены самостоятельно. В качестве подтверждения потребуется заключение эксперта.

Акт несоответствия объекта долевого строительства: образец

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года Заключение договора на долевое участие в строительстве здания дает возможность гражданам рассчитывать на получение жилого помещения, соответствующего условиям соглашения. Если по итогам работ имеются обоснованные замечания по качеству передаваемой квартиры, составляется акт несоответствия объекта долевого строительства.

Далее в статье мы подробно разберем порядок составления акта, предоставим вам его образец, а также ответим на вопрос: что делать, если застройщик отказывается подписывать акт несоответствия.

Условия определения качества объекта, подлежащего сдаче дольщику, регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствие со ст. 7 указанного нормативного правового акта, качественные характеристики квартиры по долевому строительству должны соответствовать следующим документам:

договору, заключенному между застройщиком и гражданами;
содержанию проектной документации, утвержденной на момент получения разрешения на возведение здания;
нормам градостроительных регламентов;
условиям технических регламентов;
иным обязательным стандартам и нормам.

Как правило, подробные характеристики объекта указываются в приложениях к договору долевого строительства и подлежат неукоснительному соблюдению со стороны застройщика.

Уведомление о готовности жилья к передаче дольщику направляется в сроки, установленные соглашением, но не позднее 14 дней до предполагаемого срока данного мероприятия. В тексте уведомления приобретатель жилья извещается о завершении строительства, а для приема объекта назначается время совместного осмотра объекта.

Обратите внимание! Передача готового объекта дольщику возможна только после приема здания в эксплуатацию. Соответственно, уведомление дольщику о приемке квартиры может быть направлено только после составления акта межведомственной комиссии и согласования ввода дома в эксплуатацию.

Если в ходе совместного осмотра квартиры и проверки соблюдения условий договора будет выявлено существенно отступление от качественных характеристик, дольщик имеет право настаивать на составлении акта несоответствия объекта.

Порядок выявление недостатков квартиры и составления акта несоответствия

В акте несоответствия отражаются все замечания и претензии дольщика в отношении качестве предоставленного объекта. Проверка качества квартиры осуществляется на основании следующих документов:

проектно-техническая документация;
условия договора;
нормативно-правовая база.

Выявление нарушений качественных характеристик происходит путем визуального осмотра жилья. В акт будут включены все замечания, отраженные в ходе такого обследования.

Помимо этого, ряд существенных нарушений может быть установлен только в ходе эксплуатации квартиры. Даже если подобные замечания не будут указаны в акте, собственник жилья сможет предъявить претензии позже, в пределах гарантийного срока. Продолжительного такого срока не может быть менее пяти лет.

Качественное состояние жилого помещения проверяется по следующим направлениям:

внешний вид объекта;
техническое состояние отдельных помещений в квартире;
техническое состояние инженерных сетей и иных аналогичных коммуникаций;
отделочные работы, если их выполнение являлось предметом договора.

На момент передачи объекта гражданин имеет право на получение объективной и достоверной информации о квартире. В состав указанной информации могут входить:

инструкция по использованию объекта по прямому назначению;
параметры безопасной эксплуатации квартиры и ее отдельных помещений, частей и т.д.;
техническая документация в отношении инженерных сетей, вспомогательных элементов жизнеобеспечения и т.д.

Данная информация также будет использована для проверки качества передаваемого помещения.

Для проведения осмотра помещения и приемки квартиры могут приглашаться профильные специалисты и эксперты в области строительства. Такое приглашение будет особенно актуально, если ранее уже выявлялись недостатки объекта, а застройщику поручалось их устранение.

Составление акта несоответствия объекта долевого строительства является двусторонним действием с участием застройщика и дольщиков. Уклонение от составления данного документа будет противоречить интересам обеих сторон, так как:

граждане рассчитывают на скорейшее устранение недостатков для возможности использовать жилье по назначению;
застройщик рассчитывает подписать передаточный акт, чтобы исполнить свои обязанности по договору.

Даже если выявленные недостатки являются несущественными и подлежат устранению в кратчайшие сроки, передаточный акт не может быть подписан до приведения объекта в надлежащее состояние.

В содержании акта должно быть указано:

наименование застройщика и личные данные дольщика;
основание возникновение правоотношений между сторонами – договор, дополнительные соглашения и т.д.;
дата и время проведения осмотра;
детальное описание недостатков и замечаний, выявленных в ходе двустороннего осмотра;
определение срока для устранения недоделок, если сторон согласовали данный период времени;
подпись участников правоотношений.

От подробного описания и детализации претензий к качеству квартиры напрямую зависят правовые последствия составления указанного акта.

Скачать образец акта несоответствия объекта долевого строительства

Помощь юриста в составлении акта >>

Правовые последствия для сторон

Статьей 7 Закона № 214-ФЗ регламентированы последствия нарушений качества строительных работ по договору долевого участия. Если замечания, выявленные в результате приемки объекта, препятствуют проживанию, дольщик имеет право потребовать по своему выбору:

безвозмездного исправления недостатков в разумный срок (данный период может быть согласован сторонами в акте несоответствия);
уменьшения стоимости объекта;
возмещение расходов на устранение недостатков, если дольщик примет решение делать ремонт самостоятельно.

Помимо этого, если выявленные недостатки являются существенными, либо не были устранены в разумный срок, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по соглашению и потребовать возврата уплаченной суммы и неустойки.

Таким образом, еще на стадии составления акта о несоответствии будет необходимо установить характер нарушения требований к качеству объекта. Так как рядовые граждане не владеют специальными познаниями в области строительства, для установления характера нарушений могут привлекаться профильные эксперты.

Существенными признаются следующие нарушения качества квартиры:

если их невозможно устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
если они выявляются неоднократно или появляются вновь;
иные аналогичные недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению.

Если в акте несоответствия не содержится указания на характер нарушения, дольщик сможет их предъявить позднее, если существенные недостатки качества проявятся в процессе использования жилого помещения.

Если по итогам осмотра квартиры и составления акта о несоответствии застройщик надлежащим образом устранит все недоделки, в результате повторного обследования будет составлен передаточный акт. В данном документе дольщик укажет на отсутствие возражений относительно качества объекта долевого строительства.

Акт о недостатках объекта долевого строительства образцы бланки Word

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года

В случае, если при проверке работ по долевому строительству, заказчик обнаружил отклонения от пунктов договора или другие недостатки, то он вправе вмешаться с требованием оформить Акт об этих недостатках. На основании этого Акта невозможно составление и подписание акта о завершении работ до тех пор, пока все обоснованные требования дольщика по строительству объекта не будут выполнены. Как составлять подобный Акт и какие нужно вносить данные, приводятся ниже.

Договор на долевое участие составляется физическими и юридическими лицами. ФЗ №214 от 30.12.2004 года проясняет все правила, касательно долевого строительства. В этом законе разъяснены действия, посредством которых происходит процесс приемки объекта по завершению строительства.

Исполнитель, когда заканчивает весь объем работы, ставит об этом в известность заказчика письмом.
Заказчик после получения уведомления обязан за семь дней проверить и принять объект. Срок проверки может быть другой, если об этом сказано в договоре ДУ.
Если при осмотре обнаруживаются недостатки, тогда до оформления акта приема-сдачи пишется Акт о недостатках.
Пока подрядчик не исправит все выявленные отклонения, заказчик может не подписывать Акт приемки.

Нужно иметь ввиду, что согласно п.5 ст.7 ФЗ №214, на здания и сооружения, кроме инженерного и технологического оборудования, есть гарантия в пять и более лет. Этот пункт оговаривается в договоре ДУ. В связи с этим заказчик в период гарантии может вынести претензии и требовать исправление недостатков или потребовать выплатить финансовые средства в счет компенсации.