Сделать рынок арендного жилья прозрачным, а россиян мотивировать платить налоги можно только комплексно. Нужно строить больше арендного жилья, развивать социальную аренду и повышать юридическую грамотность населения и их доходы, считают эксперты
Alexey Smyshlyaev/shutterstock.com
В России планируют создать единую государственную информационную систему (ГИС), в которой арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче внаем жилья и машино-мест.
Согласно документу Минстроя, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе.
За нарушение этого требования планируется взимать штрафы: с физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., с юридических лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
Поможет ли это обелить аренду жилья и какие еще меры могли бы мотивировать собственников платить налог при сдаче жилья — разбираемся вместе с экспертами.
Аренда жилья в тени
Нелегальная, серая аренда жилья — достаточно распространенное явление в России. По разным оценкам, доля собственников, которые сдают свою недвижимость без уплаты налогов, может составлять до 80–95%, но точно определить эту цифру сложно.
Согласно опросам НАФИ, большинство россиян оправдывают серых арендодателей, доля тех, кто считает, что с таких доходов обязательно нужно платить налоги, не превышает 20%.
«Таким образом, можно предположить, что не менее 80% сделок по аренде жилья не облагается налогами.
Здесь уже можно говорить о формировании определенных традиций в избегании уплаты налогов», — отметил заместитель генерального директора аналитического центра НАФИ Тимур Аймалетдинов.
Причин, по которым россияне не хотят платить налоги с аренды жилья, множество: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения. Сами россияне среди таких причин называют «нежелание делиться доходом с государством» (54%), бюрократические сложности (24%) и отсутствие реального наказания за уход от налогов (8%).
Ущерб от серой аренды
По оценкам Минстроя, ежегодно бюджет недополучает до 162 млрд руб. из-за того, что часть россиян не платит налоги со сдачи своего жилья.
Но нелегальная аренда порождает и другую проблему — риски для тех, кто сдает и снимает жилье, отмечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, член генерального совета «Деловой России» Владимир Кузнецов.
Арендаторы могут снимать жилье годами и не иметь возможности оформить временную регистрацию, поскольку собственник не платит налоги, привел пример юрист.
Обычно такие договоры заключаются на 11 месяцев, в таком случае их не нужно регистрировать в Росреестре и можно избежать уплаты налогов. Поэтому государство заинтересовано в обелении арендного рынка. Но важный вопрос — какими методами это будет сделано.
Сейчас существует несколько вариантов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.
Подробнее читайте в материале: Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов
Обратный эффект
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами.
Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства.
«Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.
Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников».
«Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.
Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.
Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.
Создание единой базы договоров аренды и введение штрафов может увеличить долю серой аренды, не исключают эксперты ( Alexey Smyshlyaev/shutterstock.com)
Комплексный подход
Решать проблему нелегальной аренды нужно комплексно: создавать качественное предложение (например, с помощью арендных домов и социального найма), повышать уровень финансовой грамотности россиян, а сами механизмы налогообложения делать прозрачными. Немаловажное значение имеет и низкий уровень доходов населения, отмечают эксперты.
Аренда наряду с ипотекой — один из основных способов улучшения жилищных условий на всех развитых рынках.
Поэтому действия регуляторов в этой сфере оказывают влияние на рынок недвижимости в целом, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
По ее словам, это касается уровня доступности жилья, качества строительства, безопасности договоров аренды, инвестиционной привлекательности жилья, объемов строительства жилья и собираемости налогов.
«Перечисленные показатели можно улучшать, но любые попытки улучшить только один из них будут безуспешны или приведут к некоему положительному эффекту в отдельной сфере, но негативно повлияют на смежные направления», — отмечает эксперт.
«Политика регуляторов должна становиться более продуманной, прозрачной и прогнозируемой для всех игроков рынка на долгосрочную перспективу.
В этом случае вывод отдельных секторов из тени станет более простой задачей», — добавила Татьяна Школьная.
Эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина отмечает необходимость создания цивилизованного рынка аренды от официального оператора. На рынке уже есть примеры, когда оператор выкупает у застройщика и сдает в аренду жилье. Однако пока такие проекты единичны и не могут удовлетворить текущий спрос, считает эксперт.
Если большая часть рынка станет легальной, то сами рантье будут заинтересованы в официальных действиях, чтобы конкурировать на рынке, убеждена Виктория Кирюхина.
«Пока собственники закладывают налог от сдачи в ставку аренды, и нововведения приведут к дальнейшему росту ставок на те же 4–5%.
В этом не заинтересованы арендаторы, которые соглашаются на «скидку» в «обмен» на неофициальный договор найма», — добавила эксперт.
Решать проблему нелегальной аренды нужно комплексно, считают эксперты ( AntonSAN/shutterstock.com)
Позитивный пример самозанятых
В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Рынок начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — это предельно комфортная ставка налога для арендодателей, очень выгодная цена снижения рисков», — считает Татьяна Школьная.
По данным ФНС, аренда — на девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России, этот инструмент доказал эффективность.
По оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали именно такой способ уплаты налогов.
«То есть обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а не только административной ответственностью, которая может сказаться негативно на рынке», — уточнила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Аналогичную точку зрения высказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «Сейчас многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс идет в положительную сторону.
Нужно продолжать работу в этом направлении: информировать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что категория «самозанятый» не равна категории «работающий пенсионер».
Никто у них социальную пенсию и доплату не отберет, а они именно этого боятся, добавила Мария Жукова.
В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4% ( Madhourse/shutterstock.com)
Какие еще меры помогут обелить рынок
Одновременно с этим нужно развивать финансовую и налоговую грамотность людей, однако это процесс небыстрый и требующий от государства действий по просвещению граждан и разъяснению их обязанностей по уплате налогов, говорит Тимур Аймалетдинов из НАФИ.
«Но в конечном итоге это приведет к мягкому формированию установок о том, что налог на доход — неотъемлемая составляющая сдачи недвижимости в аренду.
И уже вокруг этого должны создаваться технические, организационные, законодательные и прочие инструменты, мотивирующие к добросовестному поведению участников рынка аренды», — считает эксперт.
Можно обязать собственников платить налог, но одновременно с этим необходимо предоставлять определенные льготы, предложил Владимир Кузнецов.
Например, это могут быть субсидии на оплату коммунальных услуг или взносов на капремонт, имущественные вычеты. Саму ставку налога можно сделать прогрессивной в зависимости от арендной платы, добавил юрист.
По его мнению, эффективной мерой могло бы стать расширение фонда социального жилья. Эта задача должна решаться на уровне государства.
Подобную программу, например, реализует «Дом.РФ». В прошлом году институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной аренды жилья, по которой можно снять квартиру со скидкой до 80%. Она продлится до 2023 года и на первых этапах будет доступна в десяти городах.
При этом сами меры поддержки должны быть своевременными, добавила Татьяна Школьная. «На фоне снижения реальных доходов населения меры по обелению сектора аренды станут, вероятнее всего, рассматриваться только через призму повышения уровня собираемости налогов и будут восприняты в штыки», — подытожила она.
Налоговый режим для самозанятых помогает арендодателям выходить из тени
В России собираются внести изменения в законодательство для легализации рынка аренды и создать единую платформу арендного жилья. Предполагается, что это поможет вывести рынок аренды из тени. Как выяснилось в результате исследования Циан, среднему рантье в Москве 39 лет, он сдает жилье четыре года и работает по найму. Доход от аренды обеспечивает четверть его заработка.
Стал рантье в силу обстоятельств
Почти половина рантье, которые сдают квартиру, изначально покупали ее для собственного проживания (46%), однако в итоге сдают ее в аренду.
30% рантье — это инвесторы, купившие жилье специально для организации арендного бизнеса. Это сопоставимо с долей инвестиционных сделок в новостройках.
- Еще 23% рантье стали таковыми незапланированно — после получения квартиры в наследство от родственников.
- И 1% посчастливилось получить столь дорогостоящий подарок в виде квартиры, которая сейчас сдается в аренду.
- Таким образом, новый законопроект направлен преимущественно на тех, кто стал рантье в силу жизненных обстоятельств, а не планировал это изначально.
- Четверть рантье планируют расширить бизнес
27% столичных рантье в перспективе планируют купить еще квартиры для сдачи в аренду. Почти половина — 43% — собираются сохранить количество сдаваемых квартир в аренду.
Впрочем, есть и желающие попрощаться с арендным бизнесом — таких 3%. Еще 3% собираются уменьшить количество сдаваемых квартир.
В качестве причины отказа от сдачи в аренду большинство отметили финансовые причины (66%): высокие цены на недвижимость, низкая доходность от сдачи в аренду, а также выбор другого инструмента для вложений.
24% назвали личные обстоятельства, а 10% намерены прекратить сдачу в аренду по причине законодательных изменений в этой отрасли.
- Главная головная боль — поведение арендаторов
- Несмотря на перспективу ужесточения контроля по уплате налогов в сфере аренды, подобные инициативы волнуют всего 9% рантье, готовых продолжить заниматься этим бизнесом.
- Куда большей головной болью рантье становится поведение арендаторов (порча имущества, антиобщественное поведение, споры о депозите) — при сдаче это волнует 58% собственников.
- Еще треть (33% рантье) главной проблемой при сдаче жилья в аренду считают финансовую составляющую: задолженность арендатора, стоимость кредита или выплаты по ипотеке, затраты на ремонт и пр.
- Таким образом, несмотря на активные обсуждения перспективы вывода из тени арендного бизнеса, рантье считают важнее другие вопросы, скорее «прикладного» характера.
- Сдача жилья в аренду обеспечивает четверть дохода среднего арендодателя
Сдача квартиры в аренду не позволяет рантье полностью отказаться от других способов заработка. Для половины арендодателей (56%) сдача в аренду генерирует не более четверти общего ежемесячного дохода.
Более 50% доходов в качестве аренды получают только 20% рантье.
Несмотря на то что квартира для сдачи в аренду нередко воспринимается как прибавка к столичной пенсии, всего 4% нынешних рантье являются пенсионерами. Большинство рантье — только будущие пенсионеры, которые уже сегодня задумываются об уровне доходов после завершения своей трудовой деятельности. 71% арендодателей — наемные сотрудники в компаниях, что обеспечивает им основной доход.
Заплати налог и живи спокойно
Принято считать, что 90% рынка аренды находится в тени: налоги от полученного дохода не платит подавляющее большинство арендодателей. Однако, как показал опрос, это не соответствует действительности.
Рынок столичной аренды на треть легальный — среди всех респондентов 35% платят налоги от сдачи в аренду. Еще 23% честно признались, что скрывают данные доходы от государства.
Остальные 42% предпочли не отвечать на вопрос, оставаясь в тени, как и бо́льшая часть арендного бизнеса.
Увеличить долю «официальных» рантье удалось благодаря возможности получения статуса самозанятого. Из тех, кто платит налоги от сдачи в аренду, большинство выбрали именно такой вариант (76%). Еще 14% зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Остальные 10% подают налоговую декларацию по итогам года и уплачивают налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
«Арендный бизнес в России находится на стадии активного развития, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Даже в столице, с наибольшим числом потенциальных арендаторов, средний рантье имеет опыт сдачи жилья всего четыре года. Поэтому ничего удивительного в том, что рынок находится в тени».
Для того чтобы сделать его легальным, продолжает эксперт, необходимо предложить арендатору альтернативу — речь идет о доходных домах, которые представлены сегодня для небольшой прослойки потенциальных клиентов из-за высоких ставок.
Девелоперы фактически не заинтересованы реализовывать новые проекты доходных домов в массовом сегменте из-за долгой окупаемости таких инвестиций на протяжении нескольких десятков лет. Куда проще продавать, получая прибыль на коротком временном отрезке.
«Поэтому для легализации рынка аренды надо не только повышать контроль за частными рантье, но и стимулировать застройщиков развивать рынок доходных домов, в том числе в спальных районах города, — считает Алексей Попов. — Это позволит снизить маятниковую миграцию, повысить мобильность населения и создать условия, когда сдача жилья официально станет для собственника конкурентным преимуществом».
«Кидать станут чаще»: зачем ужесточают контроль за арендой жилья
Вечерняя МоскваВечерняя Москва
Поможет ли новый нормативный акт легализоваться теневым арендодателям и увеличить приток средств в казну, «Вечерняя Москва» спросила у экспертов в области предпринимательства, налогов и недвижимости.
Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.
— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.
Сегодня, напомнила собеседница «ВМ», можно внести через интернет долгосрочный договор аренды без каких-либо трудностей. По ее мнению, дополнительные новшества в области цифровизации для этого не нужны.
Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.
Общественный деятель пока не видит инструментов позитивной мотивации арендодателей к легализации, кроме «ужесточения наказания за сокрытие дохода». Она назвала страх плохим стимулятором и предположила, что «выйти из тени захотят немногие».
Руководитель проекта «Квартиры без риска» Кирилл Манаенков считает, что законы, необходимые для регулирования отношений на рынке недвижимости, есть, но они не работают.
— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.
Маненков уточнил, что доля профессиональных рантье на рынке сдачи жилья мала. Это, как правило, люди с невысокими доходами. Собеседник «ВМ» заметил, что для них даже налог 4 процента согласно Закону о самозанятых — это много. По словам Маненкова, такие люди стараются брать деньги наличными и не афишировать то, что сдают квартиры.
Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.
Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Александр Саяпин предположил, что стоимость аренды в наступившем году поднимется незначительно, не более чем на 3 процента. Это «будет реакцией на инфляцию».
— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.
Он допустил, что особо ответственные и законопослушные люди, возможно, легализуются. В лучшем случае «таких будет не более трети от всего рынка».
Саяпин также предположил, что многие из упомянутых рантье пойдут на «компромисс»: они не станут указывать в договоре полную стоимость аренды, чтобы скрыть доход.
Квартиранты станут делать то же самое, чтобы не платить лишнее за аренду. Это, по мнению эксперта, увеличит риски арендодателей — их «чаще станут кидать».
Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.
— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.
Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.
Депутат также считает, что ставка 4 процента, утвержденная как налог для самозанятых, по понятным причинам будет воспринята арендодателями лучше, чем 13 процентов подоходного налога.
Собеседник «ВМ» выразил надежду, что в процессе обсуждения рабочая группа рассмотрит минимальный вариант налогообложения.
Он также допустил возможность дискретного подхода по налогообложению в этой области, учитывающего форму собственности, арендную ставку и другие факторы.
Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов заверил, что позитивные стороны для граждан новый закон также будет иметь, «надо лишь правильно все сделать».
— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.
Чижов пока не видел документов законопроекта, поэтому ему сложно судить об инициативе. Депутат заявил, что «насильно рынок не обелить». При этом преференции и льготы гораздо эффективнее работают для тех, кто действует легально. Это подтверждает практика, сказал парламентарий.
Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2020 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.
Заместитель председателя комитета по налогам сообщил, что «в тени» сегодня находится порядка 90 процентов арендного рынка — это около 5 миллионов квартир общей площадью свыше 230 миллионов квадратных метров. Сфера давно требует наведения порядка, уверен он.
Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.
— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди.
Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества.
Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.
Собеседник «ВМ» отметил, что правительство планирует внести законопроект ближе к декабрю. Он пообещал при обсуждении отстоять нормы, которые повысят гарантии правовой защищенности граждан, и пригласил заинтересованные стороны к личному диалогу.
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Оглавление
- Понятие самовольного строительства;
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
- Заключение.
- Понятие самовольного строительства
- Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
- — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
- -размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
- — построены без обязательных разрешений и согласований;
- — возведены с нарушением строительных правил и норм.
- Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
- Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
- Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
- — заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
- — в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
- — в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
- — в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
- — в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
- Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства
Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.
В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.
Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.
Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).
Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.
Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.
- Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
- При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
- Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:
— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;
- — заказать технические планы;
- — получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
- — согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.
Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.
Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
- — оформление разрешения на строительство;
- — признание права собственности в судебном порядке;
- — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
- — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
- Оформление разрешения на строительство:
- При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).
Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.
При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.
- Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
- Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
- — земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- — имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
- — на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
- — сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
- В судебные органы необходимо представить:
- — проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
- — договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:
В соответствии с п. 3.
2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
- При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
- В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
- — договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
- — проект строительства (реконструкции) здания;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):
Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.
Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Жилая недвижимость
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Какой налог пенсионеру выгоднее платить при сдаче квартиры: выбираем между НДФЛ, УСН, НПД
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.
2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности.
По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации.
Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Загрузка...
