Во второй день ежегодной итоговой онлайн-конференции мы обсудили, какие изменения произошли в ЖКХ в 2020 году и какие запланированы на следующий год, проанализировали громкие судебные дела и поразмышляли, как будет складываться практика по разрешению споров о проведении онлайн-ОСС.
Какие изменения в НПА ждут УО и жителей домов с 1 января 2021 года
Что повлияет на работу управляющих организаций в 2021 году
- Лекторами второго дня итоговой конференции стали Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», Сергей Сергеев, юрист МКА «Арбат», и Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты МКА «Арбат».
- Рассказ о принятых законах и законопроектах на обсуждении, сложившейся судебной практике и разрешении споров об ОСС поможет вам подготовиться к работе в следующем году.
- Смотрите демо-ролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» →
Запреты для жителей МКД в 2021 году и ответственность УО
В первой части своего выступления Елена Шерешовец рассказала о влиянии на сферу ЖКХ нормативных правовых актов, принятых в текущем году, и прокомментировала законопроекты, ожидающие подписания. Из полной видеозаписи второго дня конференции вы узнаете, что эксперт рекомендует участникам рынка учесть в своей работе уже сейчас.
Мы же остановимся на разборе постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», которое вступит в силу 1 января 2021 года. С этого времени для жителей многоквартирных домов начинают действовать запреты на
- хранение личных вещей в подвалах и на цокольный этажах;
- использование газовых приборов в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания;
- оставление без присмотра на балконах и лоджиях не потушенных свечей и сигарет.
Также появится требование, чтобы решётки на окнах и подвалах, аварийных и эвакуационных выходах открывались без ключа. И если этот пункт можно выполнить при помощи установки кодового замка, то как УО и ТСЖ исполнить остальные требования и проследить, чтобы жители домов их не нарушали?
Главная проблема возникнет с кладовыми в подвалах домов. Елена Шерешовец пояснила, что речь в постановлении идёт не о кладовых или подсобных помещениях, которые предусмотрены для хранения вещей, речь именно о запрете хранения в подвалах, как в общедомовом имуществе. Если подвальные кладовые не отражены в технической документации, с 1 января держать в них вещи нельзя.
Таким образом, хранить личные вещи можно будет только в тех помещениях, которые не относятся к общему имуществу. У общедомового имущества два признака:
- не принадлежит какому-то конкретному собственнику;
- может быть использовано всеми владельцами помещений в доме.
В подвалах многих МКД едва ли не с момента сдачи дома в эксплуатацию оборудованы кладовые, которые закреплены за конкретными собственниками.
Если попросить их убрать оттуда все личные вещи, а затем демонтировать двери и полки, будет много недовольных.
Если сомневаетесь, запрещать такое хранение у себя в доме или нет, посмотрите полную видеозапись второго дня конференции и ознакомьтесь с советами Елены Шерешовец.
Из видеозаписи вы также узнаете о законопроектах, которые готовятся к принятию в ближайшее время, а также о том, как долго ещё ждать и ждать ли вообще обновлённых Правил управления МКД.
Что УО следует помнить о досудебном порядке урегулирования споров
Приостановка и ограничение коммунальных услуг
Сергей Сергеев подготовил обзор судебной практики за 2020 год. Рассмотренные дела касались вопросов:
- внесения изменений в реестр лицензий и управления домом,
- использования и содержания приборов учёта,
- ограничения и приостановки оказания коммунальных услуг,
- договорных отношений с РСО,
- качества поставляемых в дом коммунальных ресурсов и других тем.
Посмотрев полную видеозапись онлайн-конференции, вы узнаете подробности по каждому делу и комментарии эксперта о них. В статье мы опишем выводы по одному спору, которые пригодятся вам уже в начале следующего года.
До 1 января 2021 года действует мораторий на приостановку и ограничение коммунальных услуг. Но прежде чем вы начнёте вводить такие санкции, рекомендуем вспомнить ряд важных моментов, на которые указал Сергей Сергеев в рамках своего выступления.
Приостановке оказания подлежит только та коммунальная услуга, по оплате которой у потребителя появился долг. Прежде чем приостанавливать КУ, необходимо сперва ограничить её предоставление.
Сразу приостановить оказание коммунальной услуги можно только в том случае, если нет технической возможности для введения ограничения её предоставления. Такие выводы содержатся в постановлении ВС РФ от 05.03.2019 № 47-АД19-2.
Также в данном деле суд указал, что действия исполнителя коммунальной услуги по приостановлению или ограничению предоставления КУ должны быть соразмерны допущенному нарушению. Нельзя выходить за пределы действий, необходимых для пресечения такого нарушения, нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью окружающих.
Должностная инструкция председателя и управляющего ТСЖ
Собственники помещений в такой постройке должны контактировать с друг другом по факту проблем и вопросов проживания, а также с людьми, которые обслуживают дом.
Да, сегодня любая многоквартирная постройка управляется то или иной организацией. На это есть ряд своих причин.
- В первую очередь, стоит отметить, что сами жильцы не в силах в нужном состоянии поддерживать дом просто, потому что не всегда знают, за что браться и что делать в первую очередь.
- В управлении многоквартирным домом нужны свои лица – профессионалы, которые смогут должным образом устроить функционирование систем дома как нельзя лучше.
- Каждая организация, которая осуществляет управление домом имеет свою внутреннюю структуру.
- Это делается для того, чтобы наиболее эффективно осуществлять свои действия по дому.
Работники контролируют действия друг друга, тем самым пресекая ошибки и налаживая работу вместе. Руководит всей работой один определенный человек, который имеется в каждой организационно правовой форме управления.
Сегодня мы поговорим о товариществе собственников жилья. Данная организация на сегодняшний день считается наиболее приоритетной среди жильцов, а значит, чаще всего встречается в многоквартирных домах.
Во главе товарищества собственников жилья стоит председатель – лицо, на плечах которого лежит множество обязанностей и функций. Должность председателя предполагает не малую ответственность в первую очередь перед жильцами – ведь именно они избирают его на этот пост, а значит, вверяют свое доверие этому лицу.
Действия председателя в рамках управления многоквартирным домом должны быть не хаотичными и самопроизвольными, а должны быть четко регламентированы.
Что такое и зачем нужна должностная инструкция для председателя
Должностная инструкция – это документ, который закрепляет полномочия конкретного лица, в нашем случае председателя.
У многих жильцов, да и работников тсж возникает закономерный вопрос – для чего конкретно нужна такая инструкция и главное – что она дает.
Председатель в рамках товарищества собственников жилья обладает обширными полномочиями. Он распоряжается денежными средствами, прорабатывает планы, принимает или отклоняет предложения органов правления.
Конечно, он может осуществлять все эти действия по собственному внутреннему убеждению, но это совсем не гарантия того, что работа председателя будет считаться эффективной.
Должностная инструкция председателя правления ТСЖ позволяет вмещать действия председателя в рамки, а значит, несколько контролировать его полномочия. Кроме того в момент возникновения проблемных ситуаций председатель может обратиться к инструкции а не действовать на обум.
Что такое и зачем нужна должностная инструкция для управляющего
У управляющего товариществом собственников жилья также есть своя должностная инструкция. Данный документ также закрепляет общие положения и конкретные указания по осуществлению действий по управлению многоквартирным домом.
Должностная инструкция для управляющего – это свод правил поведения и осуществления своих функций, а также рекомендации по факту того, как поступать в той или иной сложной ситуации.
В чем разница между ними
Казалось бы, зачем составлять должностную инструкцию для конкретно каждого члена товарищества, но на самом деле данный шаг имеет существенное значение. Дело в том, что обязанности и полномочия председателя товарищества собственников кардинально отличается от положений и должностных обязанностей управляющего ТСЖ.
Две эти должности имеют разное значение, а значит, не могут пользоваться одними и теми же правилами.
В сферу действий председателя входит значительно больший объем прав и обязанностей, нежели чем в сферу деятельности управляющего, однако, последний имеет намного больше функциональных обязанностей, нежели чем руководитель.
Структура и содержание документа
Должностная инструкция – это не хаотично прописанные правила поведения. Это четко структурированный документ в котором прописываются основные положения на которых базируется деятельность того или иного лица в товариществе собственников.
Перечислять все положения инструкции достаточно утомительно, поэтому мы уделим внимание основополагающим тезисам и главам данного документа.
Первый раздел именуется общими положениями. В нем рассказывается о том, какие основные функции возложены на должностное лицо, кем именно, а главное, перед кем лицо несет ответственность за выполнение или невыполнение данных действий.
Второй раздел именуется как должностные обязанности председателя и уже более подробно знакомит нас со всеми нюансами исполняемых лицом действий.
Третий раздел напоминает о том, что на своей должности председатель имеет не только обязанности и права. Права председателя не только перечисляются, но и подробно аргументируются.
Четвертый раздел предлагает рассмотреть виды ответственности за совершение, каких либо действий, которые могут быть применимы к председателю. Как правило, они могут быть представлены в штрафных и иных материальных санкциях, а также стать прямой угрозой для отстранения от должности.
В пятом пункте освещаются дополнительные положения. В них прописываются ситуации, в которых председатель может быть освобожден от должности, за исключением ситуаций, когда речь идет о мерах ответственности, а также уделяется внимание пункту, в котором говорится о том, как в рамках данной должностной инструкции должны решаться спорные вопросы.
Кто составляет, выдает и утверждает
Не стоит думать, что должностная инструкция – это документ, который автоматически закрепляется за председателем, как только состоялся факт его становлении на должность.
Это не так. На самом деле, председатель получает должностные инструкции от определенных лиц, которые принимали участие в их составлении.
Кто же занимается разработкой должностных инструкций для председателя? Ответить на этот вопрос не сложно, так как помимо руководителя в товариществе есть еще два органа, которые имеют право на принятие важнейших решений.
Первый – это собрание собственников жилья, а второй – это правление. Глупо предполагать, что собственники жилья смогут составить должностную инструкцию. Наверное, получился бы очень хаотичный и весьма не грамотный юридически документ.
А вот члены правления имеют все основания для того, чтобы предложить председателю разработанную должностную инструкцию данный документ принимается членами правления сразу же после выбора из своего числа кандидата на должность председателя.
Что касается управляющего товариществом собственников, то здесь должностную инструкцию ему вправе составлять члены правления совместно с председателем. Инструкция вручается управляющему сразу же после вступления его в свою должность.
Должностные инструкции должны содержать все необходимые установленные пункты для регламентации деятельности данного лица, а также не противоречить нормам и правилам жилищного законодательства.
С кем и какими службами нужно согласовать
Инструкция – это не просто составленный на скорую руку документ. Прежде чем кто либо из должностных лиц приме ее и начнет выполнять ее пункты данный документ необходимо показать в один орган, который контролирует все взаимоотношения в жилищной сфере.
Речь идет о жилищной инспекции. Именно она знакомится с проектом должностных инструкций и дает свое добро либо неодобрение по поводу их исполнения.
Срок действия и хранения
Должностная инструкция может быть срочной и распространяться на определенное время, указанное в тексте, так и бессрочной.
Тогда срок ее действия заканчивается вместе с окончанием срока занимания председателем его должности.
Где должна храниться инструкция? Должностная инструкция должна храниться в офисе товарищества собственников жилья и пожеланию предоставляться для ознакомления любому желающему жильцу.
Это делается для того, чтобы каждый из членов товарищества смог проверить, насколько правомерны или нет, были те или иные действия председателя или же управляющего.
Внесение изменений
Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденную инструкцию? Изменения в должностную инструкцию вносится не по желанию одного конкретного лица, а решением целого правления.
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ в 2021-2022 году
В обычном формате должностная инструкция управляющего ТСЖ состоит из четырех разделов, в которых даны общие аспекты профессии, круг решаемых задач, потенциальная ответственность и права сотрудника. Инструкция не только повсеместно применяется в бизнес-практике, но и рекомендуется для использования Рострудом, ФСС и ПФР.
ФАЙЛЫ
Скачать образец должностной инструкции управляющего ТСЖ .doc
Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ
- Управляющий ТСЖ нанимается и увольняется указом председателя правления ТСЖ.
- Управляющий подчиняется председателю правления ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ должен подходить под следующие требования:
- законченное среднее (высшее) образование;
- трудовой опыт в сфере эксплуатации многоквартирного дома от двух лет;
- также соответствовать иным критериям, установленным в действующем законодательстве.
- При временном отсутствии управляющего (лечение, командировка и пр.) его функции, по приказу председателя правления ТСЖ, передаются другому лицу.
- У управляющего в подчинении находятся сотрудники службы эксплуатации (уборщик, электрик и другие, согласно установленному штатному расписанию).
- Управляющий ТСЖ должен понимать следующие вопросы:
- положения ЖК РФ и иные нормы, определяющие порядок деятельности ТСЖ;
- особенности управления многоквартирным домом и взаимодействия с его жильцами;
- правила ведения документооборота в ТСЖ;
- особенности расположения ТСЖ;
- характеристики инфраструктуры и внутренних помещений дома;
- правила работы с профильной технической документацией;
- принципы представления интересов ТСЖ в общении с третьими лицами;
- критериях оценки результативности подчиненных;
- актуальные для ТСЖ санитарные нормы, правила охраны труда, а также стандарты безопасности;
- основы экономического функционирования ТСЖ.
- Управляющий ТСЖ руководствуется:
- разделами ЖК РФ, а также иными профильными законами и нормами;
- документацией ТСЖ, в том числе Уставом;
- актуальными административными актами;
- положениями этой инструкции.
Управляющий ТСЖ отвечает за:
- Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
- Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
- Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
- Ведение документации в границах своей ответственности.
- Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
- Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
- Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
- Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
- Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
- Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
- Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
- Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
- Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.
3. Ответственность
Управляющего ТСЖ можно привлечь к ответственности за:
- Ущерб, который получен ТСЖ из-за его деятельности, — в соответствии с актуальными положениями нормативно-правовой базы.
- Разглашение внутренней информации третьим лицам — в пределах, указанных в соответствующих разделах законодательства.
- Неисполнение своих профессиональных функций, закрепленных в этой инструкции, — в тех границах, которые обозначены в трудовом законодательстве.
- Нарушения законов и правил, совершенные в ходе выполнения трудовых обязанностей, — в соответствии с положениями действующей нормативно-правовой базы.
4. Права
Управляющий ТСЖ наделён следующими полномочиями:
- Представлять ТСЖ (в т.ч. по доверенности) в отношениях со сторонними организациями.
- Требовать содействия в исполнении трудовых функций от сотрудников ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Участвовать в собраниях правления ТСЖ по аспектам текущей деятельности.
- Получать от правления ТСЖ необходимые для работы данные.
- Предлагать правлению меры по наказанию, поощрению и кадровым перемещениям в отношении подчиненных.
- На определенное время отстранять от работы подчиненных в случае нарушения ими параметров в сфере трудовой дисциплины, соблюдения санитарных стандартов и правил безопасности.
- Распоряжаться ресурсами ТСЖ в пределах своей компетенции.
- Получать от ТСЖ компенсацию расходов, в предварительно согласованном размере, понесенных при выполнении своих функций.
- Иметь доступ к специальному помещению с необходимой оргтехникой и материалами, применяемыми в своей работе.
- Осуществлять иные полномочия, установленные в трудовом договоре и актуальном законодательстве.
Аспекты должностной инструкции
Структура и другие параметры должностной инструкции не закреплены в действующем законодательстве, поэтому наниматели ориентируются на типовые образцы документов и принципы делопроизводства. В соответствии с ними инструкция может создаваться в двух видах: стандартном и расширенном.
Стандартный формат инструкции:
- Общий раздел.
- Профильные функции.
- Должностные полномочия.
- Параметры возможной ответственности.
Данный формат документа наиболее популярен в средних и малых организациях, а также для описания характеристик массовых профессий.
В крупных организациях, где трудятся многочисленные сотрудники с разнообразными задачами, популярен расширенный формат. В нем к четырем типовым разделам могут добавляться:
- Особенности работы.
- Критерии оценки результативности (KPI).
- Параметры изменения инструкции.
- Запрет на определенные действия.
Расширенный вариант позволяет документировать многие аспекты трудовой деятельности, но снижает гибкость сотрудников и их начальников.
Внимание! Положения инструкции не должны находиться в противоречии с параметрами трудового договора, который считается определяющим документом по служебным взаимоотношениям.
Основной раздел
Основные задачи раздела:
- Описать общие параметры деятельности сотрудника.
- Закрепить требования к квалификации претендента на должность, что позволит подобрать сотрудников надлежащего уровня.
Если должность предусматривает какие-то специфические требования (медосмотр, наличие лицензии, необходимость инструктажа по охране труда и пр.), то они даются именно в этой части.
Функции
Обязанности руководителя, указанные в этом разделе, могут несколько различаться в зависимости от особенностей организации, где он работает.
Но это касается только вспомогательных обязанностей — профильные остаются неизменными.
Руководство подчиненными, представление работодателя в контактах с другими организациями и прочие подобные характеристики прописываются в любой инструкции для топ-менеджеров.
Отдельно оговариваются функции по соблюдению правил пожарной безопасности, норм охраны труда, стандартов документооборота — они обязательны практически для любых профессий.
Внимание! Характеристики многих профессий даны в соответствующих профстандартах и разделах квалификационных справочников. Так, основные параметры по руководству ТСЖ можно взять из профстандарта 16.018, описывающего деятельность управляющего многоквартирного дома.
Ответственность
Процесс привлечения руководителя к ответственности может проходить в административном (внутри организации) или судебном формате, с привлечением свидетелей, адвокатов и пр.
В обоих вариантах мера наказания определяется на основе действующей нормативно-правовой базы, имеющей значительный объем и сложность.
Это обстоятельство препятствуют её полноценному включению в должностную инструкцию, поэтому в разделе потенциальная ответственность прописывается в общей форме, с небольшим количеством подробностей.
Права
Руководители распоряжаются материальными ресурсами, представляют организацию в отношениях с третьими лицами, руководят подчиненными. Все эти полномочия, в возможно более исчерпывающей форме, расписываются в данном разделе. Если руководителю предоставляются дополнительные льготы (компенсация сотовой связи, транспортных издержек и пр.), то их также можно описать в этой части.
Лица на управленческих позициях, вроде управляющего ТСЖ, не только руководят деятельностью подчиненных, но и распоряжаются значительными объемами ресурсов.
Их неграмотные действия могут не только привести к ущербу для организации, но и повлечь её ликвидацию. Грамотно составленная должностная инструкция, с её требованиями по квалификации и уровню менеджера, помогает снизить кадровые риски.
Для этого она должна пройти определенный порядок утверждения. В первую очередь её проверяют на:
- соответствие правовым нормам, в частности положениям трудового законодательства;
- отсутствие противоречий с внутренними правилами и документам организации;
- соответствие профессиональным особенностям конкретной специальности.
Процесс проверки включает консультации с юристом, руководителем HR-отдела, заместителями главы организации. После благополучного окончания согласования инструкции начинается сбор подписей, проходящий в соответствии с правилами внутреннего делопроизводства. Заключительную подпись ставит сам сотрудник, для которого создавалась инструкция, соглашаясь с её положениями.
Скачать документна сайте Ассистентус
Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)
Бухучет в ТСЖ решает 2 основные задачи: формирование отчета о финансовой деятельности для членов товарищества и сдачу регламентированной отчетности в контролирующие органы. Об особенностях решения этих задач в ТСЖ — эта статья.
Товарищество собственников жилья — ТСЖ — традиционно создается в городских условиях, в многоквартирных домах. Однако возможны ситуации, когда в ТСЖ объединяются и собственники частных жилых строений, объединенных по какому-либо признаку (например, занимающих соседние земельные участки в населенном пункте).
Основной целью такого объединения является эффективное совместное управление принадлежащей товарищам жилой недвижимостью.
Реализация цели ставит перед участниками ТСЖ такие основные задачи:
- содержание имущества ТСЖ;
- ремонт имущества ТСЖ;
- создание комфортных условий проживания и пользования имуществом для всех собственников.
Помимо основных целей, определяющих некоммерческую направленность деятельности ТСЖ (товарищи ведут деятельность для самих себя), возможны ситуации, когда ТСЖ извлекает доход. Например:
- получает вознаграждение за размещение на здании рекламы, за использование имущества для оказания услуг интернета, кабельного телевидения, коммерческой телефонии и т. п.;
- сдает в аренду относящиеся к имуществу нежилые помещения;
- оказывает платные услуги жильцам (например, по мелкому ремонту в квартирах).
Как создать ТСЖ, узнайте в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.
Бухгалтерский учет и отчетность в ТСЖ (нюансы)
Особенности ведения деятельности определяют нюансы организации бухучета в ТСЖ.
Одной из главных задач является формирование финансового отчета (обычно за год), представляющего товарищам полную и достоверную информацию о деятельности ТСЖ. Помимо этого, бухгалтерия ТСЖ готовит смету доходов и расходов ТСЖ на следующий год. Смета утверждается на общем собрании товарищей и в дальнейшем является основным планово-расчетным документом при ведении бухучета ТСЖ.
ВАЖНО! В сфере управления многоквартирными домами информация об исполнении сметы доходов и расходов ТСЖ за отчетный год, помимо представления собственникам, должна быть опубликована:
- на сайте ТСЖ (если есть);
- сайте reformagkh.ru.
Проверку смет производит территориальная инспекция по жилищному надзору. Форма отчета для публикации установлена приказом Минстроя России «Об утверждении форм раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами» от 22.12.2014 № 882/пр.
Кроме того, бухгалтерия ТСЖ обеспечивает представление отчетности и расчеты с налоговыми органами и внебюджетными «зарплатными» фондами. Несмотря на некоммерческую суть деятельности, ТСЖ в любом случае отчитывается и рассчитывается:
- с ИФНС — по 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, ЕРСВ и среднесписочной численности;
- ФСС — по 4-ФСС;
- ПФР — СЗВ-М.
Как можно заметить, все эти расчеты связаны с выплатой зарплаты лицам, занятым в обеспечении деятельности ТСЖ.
Отдельный нюанс касается прочей отчетности, в частности по налогу на прибыль или доходы.
Налоговые обязательства ТСЖ (нюансы)
По умолчанию, если ТСЖ не заявляло иное, оно как юрлицо находится на ОСН. При этом:
- взносы собственников жилья — участников ТСЖ налогами с реализации не облагаются (п. 14 ст. 251 НК РФ касательно налога на прибыль; подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в части НДС);
- при наличии у ТСЖ основных средств (например, дорогой хозяйственно-уборочной техники на балансе) ТСЖ на ОСН является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ);
Подробнее о новом порядке расчетов по налогу на имущество.
Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — обязанности: образцы трудового договора и доверенности на управление домом
На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.
О том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи.
Общая информация
Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.
Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.
Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.
В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.
Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.
Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.
Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.
Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.
Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
- Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
- ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.
Понятие
Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.
Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.
Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.
К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.
В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.
Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.
Права управляющего
В права управленца должно входить:
- Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
- Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
- Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
- Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.
Чем занимается?
Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.
На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.
При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.
Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.
Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.
Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.
Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.
Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.
С какими службами необходимо согласовать должностную инструкцию
Помимо правления, документ необходимо согласоваь с государственными органами, которые выполняют различные полномочия в сфере ЖКХ.
Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.
Срок действия и период хранения инструкции
Созданный документ может быть с указанием срока его действия, или без указания такового. В случае, когда для инструкции установлен период времени, в течение которого он имеет юридическую силу, то этот период должен быть указан в самом документе.
- Когда такой период времени не установлен, это означает, что она действительно до того момента, пока занимает должность конкретный управляющий.
- Законом установлены требования, которые предъявляются к хранению документа.
- Документ хранится в помещении, в котором располагается товарищество.
Помните, что закон обязывает представлять документ, любому члену ТСЖ для проверки правомерности действий нанятого лица.
Должностная инструкция должна храниться в течение трех лет, после того, как она потеряла свое действие.
В чем отличие от председателя?
Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.
Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.
- Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.
- Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.
- Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .
Как Можно Нанять Управляющего В Тсн
Можно привести еще много печальных историй того, чем заканчивались призывы «взять все в свои руки». Ну, вот, например, на Уктусе есть новый дом по Щербакова, 5а. Там председатель больше года боролся за создания ТСЖ (тогда они еще так назывались). Прошел, как говорится, через огонь, воду и медные трубы. Закончилось все тем, что он добровольно отказался от этого поста.
С первого же месяца его работы на этом посту в любое время суток стал разрываться мобильный, звонили жители и задавали вопросы. При этом он работал на общественных началах. Через 2-3 месяца ему это надоело, он созвал собрание и попросил, чтобы ему за такой труд назначали зарплату, сумму назвал хорошую. Жители переглянулись и сказали, что не согласны.
Тогда он на все плюнул и даже решил переехать из этого дома.
Поэтому, если кого-то не устраивает УК, то не стоит в обидах и назло кидаться создавать ТСН. Как показали многочисленные случаи, такие затеи заканчиваются в лучшем случае ничем. А в худшем — председатель ТСН все бросает и исчезает с деньгами в неизвестном направлении.
Максимум, что ему грозит, это год условно. А чаще всего вообще ничего. На деньги, полученные в ТСН, он может купить себе новую квартиру в другом городе, построить частный дом, купить роскошные машины.
А ничего не подозревавшие о его мошенничестве жители останутся с многотысячными долгами перед поставщиками тепла, света, воды.
Зачем нужен?
Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.
Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.
Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.
Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.
Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.
На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.
Осторожно, ТСН
Во-первых, это завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Чаще всего, председатель ТСН-ТСЖ договаривается с поставщиками ресурсов о том, чтобы самостоятельно выставлять счета своим жильцам. Обыватели не удосуживаются узнать, какие на самом деле тарифы.
Пользуясь этой беспечностью жильцов, председатели ТСЖ выставляют счета с заведомо завышенными цифрами. Как узнать, что вас обманывают? Попробуйте сравнить цифры вашей платежки с соседскими. Также обращайте внимание на резкое повышение суммы платежа или на внезапно появившиеся новые «услуги» в квитанции.
Можно обратиться в Единый расчетный центр и к поставщикам воды, тепла и электричества напрямую, чтобы спросить, какие у них тарифы.
Загрузка...
