После экстренного повышения ставки ЦБ до 20% банки будут вынуждены временно приостановить выдачу ипотеки и даже могут аннулировать часть заявок, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью»
Банк России в понедельник, 28 февраля, повысил ключевую ставку до рекордных за всю историю рынка 20% ( Jirapong Manustrong/shutterstock.com)
Банк России в понедельник, 28 февраля, повысил ключевую ставку до рекордных за всю историю рынка 20%. До этого она находилась на уровне 9,5% годовых. Свое решение в ЦБ объяснили «кардинальным изменением» условий для российской экономики. Последний раз ключевая ставка ЦБ достигала максимума в конце 2014 года и составляла 17%.
Что теперь будет с рынком ипотеки, ставками по жилищным кредитам и ценами на жилье — «РБК-Недвижимость» разбирается вместе с аналитиками и экспертами.
Ипотека станет недоступной
После повышения ключевой ставки банки повысят ставки по ипотечным кредитам. Еще в конце прошлой недели они начали устанавливать заградительные ставки по ипотечным программам, повышая их до 14,5–17% годовых.
Согласно прогнозам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», после экстренного решения ЦБ ставки по ипотеке могут обновить новые максимумы в 22–25% годовых. Это фактически сделает ее недоступной для абсолютного большинства.
«С учетом операционных издержек очевидно, что 20% по ключевой ставке превращаются в 22–23%, а то и в 24% по ипотеке», — пояснил руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) ожидают увеличения ипотечных ставок до уровня 25% и больше.
«Повышение ключевой ставки до исторически максимального уровня в 20% фактически делает недоступной рыночную ипотеку, ставки по которой, вероятно, будут находиться в диапазоне от 25%.
В таких условиях единственно возможным способом приобретения жилья останется покупка без использования ипотечных продуктов», — отметил глава РАСК Федор Выломов.
В Ассоциации банков России (АБР) придерживаются более прагматичных прогнозов, поскольку считают, что повышение ключевой ставки до 20% — это краткосрочный инструмент, а ипотека — долгосрочный продукт.
«Как показывает практика, в кризисных ситуациях происходит резкое повышение ставки, но при стабилизации ситуации она постепенно снижается, хотя и не так быстро, как поднялась», — пояснил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков.
По его словам, ставки по ипотечным кредитам будут повышаться, что уже происходит. «Но я не ожидаю, что они взлетят в разы — банки не будут выдавать ипотеку под 25–30%», — добавил Алексей Войлуков.
Выдача кредитов временно остановится
В такой ситуации банки будут вынуждены временно приостановить выдачу ипотеки, считают аналитики. «Экстренное решение ЦБ о рекордном повышении ставки до 20% временно «парализует рынок ипотечного кредитования», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
По ее словам, на фоне экономической неопределенности фактически банки приостановят выдачу ипотечных кредитов, программы рефинансирования ипотечных кредитов также будут приостановлены.
«Фактически рынок ипотеки временно остановится, что приведет к падению спроса на жилье», — добавила аналитик.
Похожую точку зрения озвучил генеральный директор рейтингового агентства АКРА Михаил Сухов.
«Ипотечные ставки имеют существенный потенциал роста вслед за изменением ключевой ставки Банка России, что может привести к серьезному спаду спроса на ипотеку со стороны населения.
Однако многие банки также приостановят ипотечные выдачи ввиду высоких рисков невозврата средств», — сказал Михаил Сухов. Для стабилизации ситуации рынку требуется время, добавил глава АКРА.
Согласен с коллегами управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
По его словам, на горизонте ближайших месяцев ипотека по собственным программам банков может стать труднодоступной, поскольку ставки могут в моменте подняться до 20% и даже выше.
«Не исключено, что могут временно приостановить выдачу долгосрочных низкомаржинальных кредитов, включая ипотеку, и даже пойти на аннуляцию ранее одобренных заявок», — добавил Михаил Доронкин.
В Ассоциации банков России ожидают снижения числа выдаваемых ипотечных кредитов и усиления кредитного скоринга. «Насколько уменьшится выдача, в данной ситуации оценить невозможно. Это будет примерно то же самое, что предугадать курс доллара к концу недели», — отметил вице-президент АБР.
В такой ситуации банки будут вынуждены временно приостановить выдачу ипотеки. Поддержать спрос могут только льготные ипотечные программы. ( Ilya_Kuznetsov/shutterstock.com)
Что может спасти рынок
Приостановка выдачи ипотечных кредитов приведет к сокращению числа сделок с жильем. Сегодня ипотека — это основной драйвер спроса, по разным оценкам, с ее помощью заключается от 40% до 70% покупок жилья (в зависимости от сегмента).
Сделки ближайших дней с большой вероятностью будут с теми, кто покупает за собственные средства, допускает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«Сделки на вторичном рынке с большой долей вероятности и вовсе приостановятся», — добавил глава РАСК.
В такой ситуации поддержать рынок может только увеличение объемов программ льготной ипотеки и поддержка рынка со стороны государств.
«Реанимация ипотечного рынка возможна при снижении ключевой ставки и при запуске программ субсидирования», — продолжил Алексей Попов.
«Многое будет зависеть от политики поддержки государством ипотечных кредитов, расширение которой можно ожидать в текущих условиях», — согласен гендиректор АКРА.
При этом льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, дальневосточная — в текущей ситуации могут даже спровоцировать кратковременный всплеск спроса, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России.
«Пока никто не отменял льготные программы. Соответственно, можно ожидать, что в регионах и в Москве люди будут пытаться получить льготные кредиты по низким ставкам. Их популярность и востребованность на фоне значительного удорожания классических программ вырастет», — сказал Александр Цыганов.
Однако эксперт Финансового университета не исключил, что правительство в ближайшее время может изменить условия льготных программ, повысив ставки. «Поскольку с ростом ключевой властям придется компенсировать банкам гораздо большую разницу. Но здесь вопрос, скорее, не в том, сколько компенсировать, а в том, какие ресурсы на это можно потратить и есть ли они», — добавил он.
Одновременно с этим очень многое зависит от поведения банков, которые обеспечивают проектное финансирование, добавил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Смогут ли они предоставить застройщику определенный финансовый коридор для нормального функционирования. Также не исключено, что именно госипотека станет опорой для рынка», — сказал Алексей Новиков.
Снижения цен не будет
Несмотря на прогнозируемое падение спроса на ипотеку и как следствие на жилье, эксперты не ждут существенного снижения цен на квартиры. Причина — рост себестоимости строительства и падение рубля.
С одной стороны, вслед за повышением ставок снизится инвестиционная активность, что должно как минимум сохранить цены на текущем уровне, говорит глава РАСК. Но с другой стороны, не стоит убирать за скобки повышение себестоимости строительства, включая цены на те же стройматериалы.
«Даже в прошлом году, без санкций, цены продемонстрировали существенный рост», — отметил он.
Согласна с ним Наталья Пырьева. По ее словам, из-за падения рубля девелоперы уже стали массово получать отказы производителей некоторых стройматериалов на отгрузку товаров.
Поставщики сообщают о повышении цен на продукцию на 30% уже с марта, что в первую очередь касается импортных материалов, которые составляют до 40% сырья в строительстве жилья.
Но даже замена этих товаров российскими аналогами не спасет от существенного роста цен на жилые новостройки.
«Последовательного снижения цен на фоне сокращения спроса ожидать не стоит, поскольку застройщики проведут перерасчет стоимости продаваемых объектов, естественно, не в пользу потребителя», — пояснила аналитик «Финама».
Пока однозначно охарактеризовать ценовую политику застройщиков за последние дни нельзя. «Были и те, кто держал цены (и даже не отменял скидки), кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую называл «новые» цены, отличающиеся от опубликованных на сайтах или в агрегаторах», — рассказал Алексей Попов.
По оценкам ЦИАН, средние цены квадратного метра в лотах в предложении изменились за выходные незначительно (от -0,5% до +1,0% по большинству крупных городов).
Но в кракосрочной перспективе цены могут пойти вверх, допустил главный аналитик ЦИАН.
«Это будет в рамках попыток снять сливки с ажиотажного спроса в дни неопределенности, под которые можно подвести и объективные факторы — удорожание строительных материалов из-за логистических проблем», — подытожил он.
Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров Банка России 28 февраля 2022 года
- Добрый день!
- Банк России сегодня принял решение повысить ключевую ставку до 20% годовых.
Условия для российской экономики кардинально поменялись. Новые иностранные санкции привели к значительному изменению обменного курса рубля, ограничили возможность использования нами золотовалютных резервов. Это требует от нас применения широкого спектра инструментов поддержания финансовой стабильности.
Динамика обменного курса — это дополнительный проинфляционный фактор. Она и влияет на текущие цены товаров, и приводит к резкому росту девальвационных и инфляционных ожиданий. Для поддержания привлекательности депозитов и защиты сбережений граждан от обесценения нужно повысить процентные ставки до уровней, которые компенсируют гражданам возросшие инфляционные риски.
Дальнейшие решения по денежно-кредитной политике мы будем принимать исходя из изменения фактической ситуации, оценки рисков в первую очередь в части внешних условий. Денежно-кредитная политика будет направлена на поддержание финансовой и ценовой стабильности.
Теперь о других мерах, которые мы сейчас реализуем.
Наша финансовая система и экономика сталкиваются сейчас с совершенно нестандартной ситуацией, и Банк России будет очень гибко подходить к использованию любых необходимых инструментов.
В части ликвидности банковского сектора. Банк России непрерывно предоставляет банкам наличную и безналичную ликвидность в рублях. В связи с высоким спросом на наличные банковский сектор перешел в структурный дефицит ликвидности. Банки располагают достаточным запасом обеспечения для того, чтобы наращивать объем привлечения ликвидности от Банка России при необходимости.
В части валютного рынка. Банк России в четверг и пятницу провел валютные интервенции: в четверг — в объеме 1 млрд долларов США и в меньшем объеме — в пятницу. В связи с ограничениями на использование золото-валютных резервов в долларах и евро сегодня интервенции нами не проводились.
Правительство объявило решение о введении обязательной продажи 80% экспортной выручки. Эта мера позволит обеспечить равномерное предложение иностранной валюты на внутреннем валютном рынке для удовлетворения потребностей импортеров и граждан.
При этом мы реализуем ряд шагов, направленных на ограничение вывоза капитала нерезидентами.
Мы постоянно мониторим биржевые торги и при необходимости принимаем меры. В частности, уже введены ограничения на продажи ценных бумаг нерезидентами.
Мы постоянно находимся в контакте с банками и готовы оперативно принимать необходимые меры для их поддержки. Так, принят ряд регуляторных послаблений, и мы будем дальше отслеживать потребности банков в механизмах, облегчающих для них работу в новых условиях.
Мы дали банкам право не переоценивать свои вложения в ценные бумаги, а также валютные активы и обязательства в целях расчета нормативов. Это даст им возможность постепенно подстроиться к изменившейся ситуации.
Мы не будем применять меры за несоблюдение лимитов открытых валютных позиций к банкам, в отношении которых введены иностранные санкции. Приняли ряд мер, позволяющих банкам не увеличивать резервы в течение года.
В рамках контрциклической макропруденциальной политики мы распустили накопленные буферы по всем видам кредитов: и по валютным кредитам компаниям, и по кредитам гражданам. Эти меры эквивалентны увеличению капитала банков на 900 млрд рублей.
Очень важно в текущей ситуации поддержать не только банки, но и их клиентов. Граждане и компании также сталкиваются с ухудшением финансового положения в результате введенных санкционных ограничений.
В связи с этим мы рекомендуем банкам идти навстречу клиентам: проводить реструктуризации кредитов, не назначать пени и штрафы по таким кредитам. Это касается кредитов и граждан, и бизнеса.
При этом банки могут не ухудшать оценку финансового положения заемщиков и качество обслуживания долга.
В условиях роста ключевой ставки увеличиваются платежи по кредитам с плавающими ставками. В рознице таких кредитов практически нет: в ипотеке нет вовсе, в потребительском кредитовании — минимум.
И я хотела бы подчеркнуть, что по действующим кредитам, выданным по фиксированным ставкам, банки не могут изменять условия.
Если в рознице плавающих ставок нет, то в корпоративном кредитовании банки в последние годы для ограничения своего процентного риска активно увеличивали долю таких кредитов.
Тем не менее мы оцениваем риск возможной трансформации процентного риска в кредитный как ограниченный: как правило, заемщиками по таким кредитам являются крупные компании с высокой кредитоспособностью. В случае если заемщик испытывает сложности по кредиту с плавающей ставкой и банк готов реструктурировать такой кредит, мы также готовы предоставить регуляторные послабления по резервам.
В текущей ситуации важно сохранять возможности для кредитования и граждан, и бизнеса. Банки традиционно становятся консервативными в условиях кризиса и замедляют кредитование. Поэтому мы уже предоставили банкам гибкость, временно приостановив действие ограничения на полную стоимость потребительского кредита.
Также Банк России в ближайшее время скорректирует макропруденциальные надбавки по необеспеченным кредитам и по ипотеке, оставив надбавки только по наиболее рискованным кредитам: с наибольшим уровнем ПСК, с высоким показателем долговой нагрузки, а в ипотеке — с высоким LTV.
По остальным кредитам надбавки планируется отменить, чтобы поддержать доступность кредитования.
Все банки выполняют и будут выполнять все обязательства перед своими клиентами. Все средства на счетах сохранены, все операции для клиентов доступны.
Мы ввели регуляторные послабления для страховых компаний, профессиональных участников рынка. Будем рассматривать и иные послабления, чтобы гарантировать исполнение всех обязательств перед клиентами.
Мы развивали внутреннюю финансовую инфраструктуру, поэтому она будет работать бесперебойно.
Так, у нас есть Система передачи финансовых сообщений (СПФС), которая может заменить SWIFT внутри страны, к ней могут присоединяться участники из-за границы.
Национальная система платежных карт обрабатывает весь внутрироссийский трафик по платежным картам. Карты международных платежных систем, выпущенные банками, попавшими под санкции, продолжат работать внутри страны как обычно.
Банк России будет принимать все необходимые меры для защиты финансовой и ценовой стабильности, поддержки российского финансового сектора и защиты благополучия граждан и экономики в целом.
Спасибо за внимание!
Пени, налоги и проценты: что изменится после повышения ключевой ставки до 20% — новости Право.ру
Ключевая ставка достигла 20%. Это ударит в первую очередь по бизнесу, ведь предпринимательские кредитные договоры, как правило, предусматривают право банка повысить ставку по кредиту при повышении ключевой ставки. Вырастают проценты по за незаконное и законное пользование деньгами по ст. 395 ГК и 317.1 ГК, которые равны показателю ключевой ставки в соответствующий период.
Из-за санкций ключевая ставка повышена до 20%, что позволит увеличить проценты по депозитам так, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски, отмечает пресс-служба ЦБ. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения, считает регулятор.
ЦБ отметил, что будет принимать дальнейшие решения исходя из оценки рисков и реакции финансовых рынков, а также учитывая фактическую и ожидаемую инфляцию.
В 16:00 Эльвира Набиуллина выступит с заявлением по итогам заседания Совета директоров.
28 февраля Совет Евросоюза ввел запрет на любые транзакции, которые связаны с управлением активами и резервами Центрального банка России, в том числе проводимые третьими лицами и организациями в его интересах.
В решении ЕС указано, что новые ограничения введены «ввиду серьезности ситуации, в ответ на действия России по дестабилизации обстановки на Украине».
В случае если такие операции совершенно необходимы для обеспечения финансовой стабильности Евросоюза или одного из его членов, официальные лица такой страны вправе разрешить их. Они обязаны немедленно уведомить об этом руководство ЕС.
Что это значит и что поменяется
Нынешний скачок беспрецедентный за последние годы. Предыдущий рекорд был в конце 2014 года: после присоединения Крыма ставку повышали до 17%. После этого ситуация была более или менее ровной долгие годы. Но сейчас многое в экономике поменяется.
«Повышение ключевой ставки ударит, прежде всего, по заемщикам по кредитным договорам. Речь идет в первую очередь про предпринимательские кредиты, — говорит партнер Федеральный рейтинг.
группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании
Роман Речкин.
— Такие договоры, как правило, прямо предусматривают право банка повысить ставку по кредиту при повышении ключевой ставки ЦБ. Это касается и застройщиков, которых кредитуют банки, включая субсидирование ставок по договорам на приобретение жилья».
Но по словам Речкина, проблемы могут возникнуть и уже возникают и у граждан-потребителей, включая проблемы по ипотечным кредитам.
Ряд банков выдавали кредиты по ставке «ключевая ставка + N». Например, у коллеги ипотечный кредит выдан по ставке «ключевая ставка + 3». Значит, теперь это кредит под 23% годовых (с прошлой ставкой было 12,5%). Но даже если ставка фиксированная, необходимо внимательно изучать договор, в нем «мелким шрифтом» может быть право банка повышать ее.
Роман Речкин
Утром 28 февраля ЦБ также выступил с обращением к банкам, которым он рекомендовал «не вводить пени и штрафы по кредитам заемщиков на фоне санкций». Таким образом, регулятор предвидит проблемы с выплатой банковских займов.
- UPD: Сбербанк 28 февраля днем в своем телеграм-канале уточнил, что не меняет ставки по действующим ипотечным и потребительским договорам. Аналогичное заявление сделал Альфа-Банк. ВТБ примерно в это же время заверил, что ставки по ранее выданным кредитам, в частности по ипотеке, остаются прежними.
- UPD: 28 февраля в 16:08 РИА «Новости» сообщило, что президент России Владимир Путин поручил обеспечить сохранение всех кредитных ставок, указанных в кредитных договорах, после увеличения ключевой ставки до 20%. Так сказал пресс-секретарь Президента Дмитрий Песков.
Кроме того, повысится размер платы за неосновательное обогащение по ст. 395 ГК («В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга»).
Он определяется в размере ключевой ставки ЦБ, которая действовала в соответствующий период. Аналогично вырастают проценты по денежному обязательству за пользование средствами по закону и договору, когда не указан иной размер процентов (ст.
317.1 ГК).
Ставки по кредитам и депозитам тоже станут больше. Ведь, поскольку ключевая ставка возросла, банкам стало невыгодно брать деньги у ЦБ, поэтому они будут привлекать средства у населения. «Оно под 5% тоже не понесет, поэтому банки дают на пару процентных пунктов ниже, чем ЦБ.
Я в конце 2014-го так под 14% положил деньги в «Открытие», сняв перед этим у Сбербанка, который давал только 7,5%», — вспоминает партнер Федеральный рейтинг.
группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование Профайл компании
Алексей Артюх.
Но и НДФЛ с этих доходов окажется тоже большим. Дело в том, что совокупный процентный доход по вкладам (или остаткам по счетам) за год облагается налогом за вычетом необлагаемой части, которая зависит от ключевой ставки на 1 января текущего года. В 2022 году это 8,5%. Необлагаемая база маленькая, проценты больше — значит, и заплатить в бюджет придется больше.
Изменятся и другие платежи, которые привязаны к ключевой ставке.
Пени для юрлиц после первого месяца просрочки уплаты налога исчисляются исходя из 1/150 ключевой ставки в день, то есть на сегодня это более 48% годовых. Сейчас штраф за умышленное уклонение от уплаты налога меньше — 40%, к тому же он может быть снижен.
Алексей Артюх
«Кроме того, ключевая ставка применяется для расчета безопасных гаваней для процентных расходов и расходов или валютных обязательств для целей недостаточной капитализации.
Сейчас в связи с резким ростом ставки условия старых договоров могут перестать соответствовать требованиям закона, — говорит Артюх.
— Впрочем, в прошлый раз по итогам девальвации 2014 года законодатель оперативно принял смягчающие ситуацию поправки. Будем надеяться, что сейчас мы увидим аналогичные меры».
Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 20%. Чего ждать вкладчикам и заемщикам?
Ставки по кредитам и депозитам превысили 20% годовых. Долго ли это продлится?
Совет директоров Банка России 18 марта 2022 года принял решение сохранить ключевую ставку на рекордном уровне 20% годовых.
Напомним, Центробанк на внеочередном заседании совета директоров 28 февраля поднял ключевую ставку сразу на 10,5 процентного пункта — с 9,5% до 20% годовых. Вслед за ЦБ банки тоже подняли до сопоставимого уровня ставки по депозитным и кредитным продуктам, что привело к росту спроса на вклады и накопительные счета и к резкому замедлению потребительского кредитования.
Разбираемся, чего ждать дальше вкладчикам и заемщикам.
Как ключевая ставка влияет на экономику
Ключевая ставка – основной инструмент денежно-кредитной политики Центрального банка. Это процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты.
Ключевая ставка прямым образом влияет на инфляцию: чем выше ставка, тем дороже деньги в экономике. Вслед за ставкой ЦБ повышаются ставки по кредитам и депозитам.
В такой ситуации люди предпочитают реже брать кредиты и, соответственно, меньше тратить, и чаще делают сбережения. И наоборот: при снижении ключевой ставки люди реже размещают деньги на депозитах и охотней берут кредиты.
Это приводит к увеличению спроса, росту цен и разгону инфляции.
Что будет со вкладами?
К настоящему моменту размер ключевой ставки позволил значительно повысить привлекательность рублевых депозитов. Ставки по сберегательным продуктам превысили 20% годовых.
При этом февральское повышение ключевой ставки в целом достигло своей цели – предотвратить отток рублевых средств из банков и снизить риски системного банковского кризиса. Многие банки уже отчитались о рекордных объемах привлеченных средств.
Поэтому, после пикового повышения депозитных ставок, некоторые организации начали снижать среднюю ставку по депозитам населению с 20% до 18%.
Вероятно, такая тенденция продолжится и в ближайшие месяцы, и ставки по вкладам будут находиться в пределах от 17% до 20%. Так что сейчас есть возможность зафиксировать высокую ставку.
Выбор пользователей Банки.ру
Что будет с кредитами?
На перегретый рынок потребительского кредитования резкое повышение ключевой ставки ЦБ подействовало как холодный душ. Банки подняли ставки по кредитам и ужесточили требования к заемщикам, в результате чего за первую неделю марта рынок потребкредитования просел почти вдвое.
По данным НБКИ, количество заявок от заемщиков снизилось по сравнению с предыдущей неделей в феврале на 55%, одобрений — на 47%. В некоторых сегментах положительные решения по заявкам практически заморожены. Так, доля одобрений по небольшим необеспеченным кредитам до 30 тыс.
рублей составляет всего 8%.
В ближайшие месяцы определяющим фактором для кредитного рынка станет рост ставок в результате санкционного давления, считают эксперты.
По оценке рейтингового агентства НРА, в ближайшие три месяца ставки по ипотеке (без учета льготных программ) будут оставаться в диапазоне 21,5–23%.
В сегменте автокредитования можно ожидать ставок в пределах 23%–28% по новым автомобилям и 25%–29% – по подержанным. По потребительским кредитам, в зависимости от типа кредита, ставки составят 22%–35%.
Чего ждать дальше?
В краткосрочной перспективе процентная политика банков будет зависеть от успехов политики по стабилизации финансовых рынков, а также конъюнктуры внутреннего денежного рынка, поясняет главный аналитик ПСБ Денис Попов.
Благодаря притоку денег вкладчиков и снижению темпов кредитования, у банков на счетах может возникнуть стабильный профицит ликвидности, что повлечет снижение ставок по вкладам населению.
Однако, при появлении новых стрессовых условий, вероятен обратный сценарий и новый виток роста процентных ставок.
Ключевая ставка — 20%. Ипотеки больше нет? Что будет с ипотечными заемщиками?
«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».
Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.
Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?
В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится.
Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии.
В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.
Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.
Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:
- материальным положением;
- регионом проживания;
- планами на будущее;
- возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.
Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?
Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.
Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.
личный опыт
Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.
Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ.
Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».
Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.
На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?
В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.
справка
Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам.
Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.
А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых.
В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.
Брать ли ипотеку?
«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.
А что будут делать банки?
Циан.Журнал разослал запросы в крупнейшие банки, работающие с ипотекой: в Альфа-банк, Газпромбанк, Уралсиб, Росбанк, Сбербанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, банк «Дом.РФ», Совкомбанк (он временно приостановил выдачу новых кредитов). Мы поинтересовались, какова вероятность, что банки поменяют ставки по уже взятым кредитам, и планируют ли они приостанавливать выдачу ипотечных кредитов.
В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.
Росбанк
«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам.
Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.
Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».
Альфа-банк
«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой» выдаются в стандартном режиме».
Расчеты по ранее подписанным договорам, договорам, находящимся на государственной регистрации, и ранее зарегистрированным сделкам проводятся без изменений. О сроках возобновления выдачи ипотечных кредитов будет сообщено дополнительно».
Сбербанк
«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит».
«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время».
Промсвязьбанк (ПСБ)
«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.
Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.
В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».
На сколько просядет выдача ипотеки?
Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.
Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.
При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.
Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».
Что будет с ипотечными госпрограммами?
Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%.
По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты.
Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.
Просрочки ипотечных платежей вырастут?
Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.
Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.
Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.
Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?
Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.
Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?
Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь.
Будут ли банки давать ипотечные каникулы?
Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности.
Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии.
Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях
Подорожает ли ипотечное страхование?
Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».
- Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.
- «Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.
- Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?
Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.
Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.
А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.
пример
В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.
Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.
Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).
Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.
Загрузка...
