Арендодателям, которые уменьшили и сдвинули арендные платежи, предоставят льготы

В этом материале — о мерах, принимаемых властями в период пандемии, с целью поддержки бизнеса. На этот раз речь пойдет об аренде.

Власти определили условия арендных каникул

Федеральным законом от 01.04.

2020 № 98-ФЗ арендодателям — компаниям и ИП предписано предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендных платежей за недвижимость, а также уменьшить размер аренды с учетом заморозки бизнес-процессов на период действия в регионе режима повышенной готовности (РПГ) или ЧС. Взамен указанные арендодатели получат помощь в части уплаты имущественного и земельного налогов, а также арендных платежей по земле под такими зданиями.

Льгота распространяется на договоры аренды, оформленные до установления режима повышенной готовности, имущество по которым арендуют представители самых пострадавших от эпидемии сфер экономики. В части жилых помещений отсрочка не предоставляется.

Отсрочить внесение платежей за аренду можно с даты введения РПГ до 1 октября с учетом следующих особенностей:

  • долг по аренде оплачивается в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 поэтапно не чаще раза в месяц;
  • один платеж не превышает половину ежемесячной платы;
  • отсрочка в полном размере арендной платы действует на время РПГ, а после его окончания и до 1 октября в объеме 50 процентов арендной платы;
  • штрафные санкции не применяются;
  • если по договору в арендные взносы включаются платежи за жилищно-коммунальные услуги, то в этой части отсрочка не предоставляется.

Обращаем внимание, согласно требованиям Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендодатель обязан заключить допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения арендатора.

Арендаторов госимущества освободили от арендных платежей

Кабмин внес коррективы в свое Постановление от 19.03.2020 № 670-р, которым была гарантирована отсрочка арендных платежей за федеральное имущество для субъектов МСП. Так, уточнено, что послабление предоставляется в отношении любых договоров, а не только заключенных в льготном порядке по Постановлению Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.

Кроме того, установлено, что ряд субъектов МСП совсем освободят от арендных платежей за апрель-июнь этого года. Это касается предприятий следующих сфер бизнеса:

  • авто- и авиаперевозок, аэропортовой деятельности;
  • культуры и досуга, развлечений;
  • физкультуры и спорта;
  • туризма, гостиничного дела;
  • общепита;
  • доп- и негосударственного образования;
  • организации конференций и выставок;
  • бытового обслуживания граждан, включая парикмахерские и салоны красоты.

Освобождение будет распространяться на аренду недвижимости, используемой в указанных видах деятельности.

Прочие представители малого и среднего бизнеса вправе заплатить за пользование госактивами в апреле-июне 2020 года (ранее за весь 2020 год) до 31.12.2021.

Также уточнено, что Росимущество должно реагировать на заявления арендаторов о предоставлении льгот в течение 7 рабочих дней, а не трех.

Как принудительное предоставление отсрочек по аренде уменьшит налогообложение арендодателя

Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ обязал всех арендодателей тех регионов, где введен режим повышенной готовности (ПГ) или ЧС, заключать с арендаторами допсоглашения об отсрочке платежей (в случае обращения за таковой).

Взамен владельцам недвижимости пообещали предоставить льготы по имущественному и земельному налогам и аренде госземли (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439).

ФНС дала рекомендации инспекторам и властям регионального и муниципального уровня, как реализовать этот механизм.

1. Фискалы обращают внимание, что послабление полагается за период, на который собственник предоставил отсрочку по аренде в силу режима ПГ или ЧС по договорам, заключенным до его введения с бизнесом из наиболее пострадавших отраслей.

Инспекторы для целей уменьшения налогов должны будут проверить, что налогоплательщик предоставил отсрочку фирме, ОКВЭД которой относится к спецперечню сфер деятельности из Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. При этом такой код должен быть указан для компании в ЕГРЮЛ на 01.03.2020.

2. Нормативно закрепить льготы служба рекомендует законами, принятыми на уровне субъекта или муниципальными НПА. Условия предлагаются следующие:

Требование к недвижимости Не является жилым
Требование к договору Заключен до введения режима ПГ или ЧС и не прекратил своего действия до отмены режима
Период действия льготы С 1-ого числа месяца, в котором введен режим, и до окончания месяца, в котором он отменен, при условии, что в этом периоде действовала отсрочка и снижение платежей за аренду по условиям Постановления кабмина № 434
Размер льготы Уменьшение вплоть нулевого значения суммы налога
Подтверждающие документы
  • Организациям для получения льготы по налогу на имущество нужно будет представить вместе с декларацией по нему:
  • — договор аренды;
  • — допсоглашение об отсрочке;
  • — акт сверки взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие платежей в спорный период;
  • — иные подтверждения соответствия условиям, предусмотренным законодательством.
  • Плательщики земельного налога и налога на имущество физлиц для льготы подают в инспекцию только заявление.

Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская В 2020 году бизнесу пришлось тяжело. Кафе, гостиницы, фитнес-центры были вынуждены на несколько месяцев приостановить работу. Чтобы не обанкротиться, пришлось договариваться. В первую очередь с арендодателями. Их государство вынудило искать компромиссы, когда дало арендаторам право на отсрочки, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Эти инструменты сработали: вала исков не случилось. Как шли переговоры, какие были скидки и чем споры заканчивались в судах, читайте в материале «Право.ru».

Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.

Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.

В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами.

Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.

Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).

Что поменялось в арендных отношениях

До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).

Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).

Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС.

Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск.

Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).

Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.

Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.

При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право
. Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет эксперт.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.

Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).

Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.

Читайте также:  В 2022 году ФНС ввели новый налог на проценты по вкладам

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог. Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.

Договориться или судиться

«Судебная практика применения «антиковидного» законодательства развивается, но менее активно, чем мы предполагали весной 2020 года», – признается советник Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал 2место По выручке 2место По выручке на юриста (более 30 юристов) 5место По количеству юристов Профайл компании
Инна Фирсова. С ней соглашается Медянкин, добавляя, что вопросы по большей части решались все же во время переговоров.

По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист. 

Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд. 

Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»

Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».

Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.

Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner

Зачастую переговоры начинались с того, что арендаторы требовали снижения арендной платы примерно на 50%, говорит партнер АБ Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании
Елена Гаврилина. Впрочем, итоговый размер скидки, по ее словам, зависел от целого ряда факторов. Например, мог ли арендатор требовать отсрочки либо уменьшения платы по специальному ФЗ, было ли предусмотрено договором его досрочное расторжение или изменение и т. д.

Совет В переговорах хорошим аргументом будут банковские выписки со счетов. Они нагляднее всего покажут арендодателю, зачем его контрагенту понадобились льготы.

Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова.

Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов.

Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.

https://www.youtube.com/watch?v=LWnbsbkbP-c\u0026t=247s

Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.

средняя скидка для арендатора

В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось.

По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора.

По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.

Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами. 

В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.

Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров юрфирмы Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право

По таким делам суды, как правило, руководствовались не общими нормами ГК, а специальным законодательством, говорит Юрий Водопьянов из юрфирмы Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
.

Но о сложившейся практике в этой сфере говорить пока рано, потому что многие дела прошли только первую инстанцию.

«Проарендаторских» решений на сегодня не так много, замечает Алексей Панюшкин из КА Федеральный рейтинг.

группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика
.

По его словам, суды зачастую отказываются снижать арендную плату, указывая, что соглашения об этом стороны не достигли, а давать скидку – это право, а не обязанность арендодателя. 

Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб.

АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.

Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.

). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020).

 

В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).

В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.

Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора.

Читайте также:  Виза в германию в 2020 году: документы, стоимость, оформление

Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило. Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды.

При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.

Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора.

Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня.

Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.

Отсрочка по налогам и освобождение от арендной платы: какую поддержку получит бизнес

В столице расширили меры поддержки предпринимателей, которые наиболее пострадали из-за снижения деловой активности и введения ограничительных мер из-за распространения коронавирусной инфекции. Постановление, расширяющее перечень рассрочек по уплате налогов и освобождению от арендной платы, утвердили на заседании Президиума Правительства Москвы, которое провел Сергей Собянин.

  • Теперь с учетом внесенных изменений меры поддержки бизнеса включают продление сроков уплаты некоторых налогов и сборов:
  • — до 31 декабря 2020 года продлен срок уплаты авансовых платежей за первый квартал 2020 года по налогу на имущество организаций и земельному налогу для компаний, работающих в сферах торговли, общественного питания, туризма, культуры, спорта, досуга, гостиничного бизнеса и оказания бытовых услуг населению;
  • — срок уплаты торгового сбора за первый квартал 2020 года продлен до 31 декабря 2020 года.
  • Эти нормы начнут действовать после вступления в силу федерального закона, предоставляющего органам исполнительной власти субъектов страны полномочие принимать решения о продлении сроков уплаты региональных и местных налогов и сборов.

Также организации, арендующие земельные участки и нежилые объекты у Москвы и приостановившие свою деятельность в рамках режима повышенной готовности, освобождаются от арендной платы.

Это касается индивидуальных предпринимателей и организаций, работающих в сферах культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, досуга, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг общественного питания, торговли и бытовых услуг.

Арендная плата не будет взиматься с первого числа месяца, когда деятельность компании была приостановлена, до последнего календарного дня месяца, в котором организация возобновила работу, но не ранее 1 июля 2020 года. Аналогичную поддержку окажут городские предприятия и учреждения, сдающие в аренду земельные участки и нежилые объекты.

Получат средства господдержки собственники зданий и помещений, в которых размещаются торговые объекты, места общественного питания и бытового обслуживания.

При условии снижения арендных ставок для организаций, деятельность которых была приостановлена в рамках режима повышенной готовности, собственникам выплатят средства в объеме уплаченной суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю. Снижение арендных ставок должно быть не менее чем на 50 процентов от первоначальных.

Для малого и среднего бизнеса на период действия режима повышенной готовности уменьшили на 50 процентов плату по договорам на право торговли в нестационарных объектах, в переходах и вестибюлях метрополитена.

Если субъекты малого и среднего бизнеса приостанавливают свою деятельность, то их освобождают от платы по этим договорам. Мера поддержки действует с первого числа месяца приостановления деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором возобновилась работа, но не ранее 1 июля 2020 года.

Льготы для арендаторов в связи с пандемией

Законодательные новеллы 2020 г., закрепившие комплекс льгот для арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства, повлекли ряд практических проблем.

В ходе оказания юридической помощи пострадавшим арендодателям наиболее «животрепещущими» стали вопросы о порядке исполнения требований об отсрочке уплаты арендной платы. В случаях разрешения спора в судебном порядке также возникали разногласия, связанные с взысканием гарантийного платежа и возможностью уменьшения арендной платы в отношении уже расторгнутого договора.

Несмотря на увеличение количества споров, связанных с разрешением указанных вопросов судебными инстанциями, оценка перспектив таких дел по-прежнему затруднительна. Большинство судебных актов, затрагивающих эти проблемы, остаются на уровне апелляционного рассмотрения.

На практике это сужает их применимость до конкретного субъекта РФ (во многих случаях даже до конкретного состава судей в апелляционном суде).

Некоторые дела в настоящее время находятся на стадии кассационного или надзорного обжалования (заседания назначены, но итоговый акт не вынесен).

Напомню, что рассматриваемые льготы были предусмотрены Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 (далее – Требования). Так, согласно подп. «а» п.

3 Требований «задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды» (выделено мной.

– М.М.).

В связи с этим один из наших доверителей (арендодатель) задал вполне очевидные вопросы: когда и как истребовать у арендатора, имеющего право на отсрочку, долг по аренде, начисленный за период «коронакризиса», если в добровольном порядке задолженность не погашена? Нужно ли разделить долг по арендной плате на количество месяцев, на которое предоставлена отсрочка, и, исходя из этого, рассчитать ежемесячные платежи?

Официальные разъяснения о том, как толковать подп. «а» п. 3 Требований, пока отсутствуют. В судебной практике сложились как минимум три подхода к разрешению данного вопроса.

Первый: арбитражный суд удовлетворяет исковые требования по взысканию арендной платы в полном объеме задолженности за периоды локдауна. При этом в резолютивной или мотивировочной части содержится ссылка на предоставление арендатору (ответчику) отсрочки на условиях и в порядке п. 3 Требований.

Комментариев относительно порядка «поэтапной» уплаты в таких судебных актах не содержится. Таким образом, получается, что решение вопросов о порядке осуществления выплат и взыскании арендных платежей будет относиться к компетенции судебных приставов-исполнителей.

Такой подход наиболее распространен в арбитражной практике (в том числе в практике АС Московской области и Десятого арбитражного апелляционного суда)1.

Адвокаты проанализировали второй «коронавирусный» обзор Верховного СудаНаиболее значимыми они посчитали разъяснения по вопросам аренды, прекращения моратория на банкротство и размещения заведомо ложной информации в публичный доступ

Согласно второму подходу арендатор должен доказать, что не мог осуществлять деятельность в период, указанный в Требованиях, иначе отсрочка не предоставляется. Данный подход выявлен в судебном акте Десятого арбитражного апелляционного суда2.

Со ссылкой на Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (далее – Обзор ВС № 2), арбитражный суд сделал вывод о необходимости выяснения фактических обстоятельств дела в части использования помещений в соответствующий период, возложив при этом бремя доказывания на арендатора.

Третий: порядок, сроки и размер уплаты «поэтапных» платежей, предусмотренных подп. «а» п. 3 Требований, определяются согласно заключенному сторонами договору аренды. За просрочку внесения платежей возможно начисление неустойки.

То есть, например, если по договору аренды срок внесения арендной платы – до 10 числа каждого месяца, в этот же срок следует оплачивать суммы долга по аренде за период локдауна3.

Между тем в судебной практике (в том числе Уральского округа) мы не нашли решений, основанных на этом подходе.

Следует отметить, что данный подход также противоречит подп. «в» п. 3 Требований, согласно которому начисление штрафов и неустоек не применяется в связи с предоставлением отсрочки (что поддерживает судебная практика)4.

Таким образом, исходя из формирующейся судебной практики, есть основания полагать, что взыскание арендной платы будет осуществляться согласно первому подходу.

Соответственно, арендодателю целесообразно заявить иск на всю сумму задолженности с указанием возможности предоставления отсрочки.

Тем не менее при подаче искового заявления следует дополнительно проанализировать практику, распространенную в конкретном субъекте РФ.

Другой важный вопрос в повестке дня участников арендных отношений, не достигнувших согласия об уменьшении арендной платы, – правомерно ли удержание гарантийного платежа в случае отказа арендатора от договора аренды.

В большинстве случаев гарантийный платеж – это дополнительный месяц аренды, и его возврат арендатору может быть финансово обременительным для арендодателя, который не только недополучил арендную плату из-за законодательных отсрочек, но и вынужден выполнять обязательства по уплате налогов, в том числе имущественных, по которым отсрочки не предоставлялись.

Читайте также:  Акт о выявленных дефектах оборудования по форме ОС-16. Бланк и образец 2021-2022 года

Согласно абз. 2 ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) (вступил в силу 8 июня 2020 г.

) «в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ˂…˃ обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит» (выделено мной. – М.М.).

Формирующаяся судебная практика пока не выработала единую позицию относительно толкования абз. 2 ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Преобладающая судебная практика исходит из буквального толкования данной нормы о том, что обеспечительный платеж в случае отказа арендатора от договора возврату не подлежит. Этот подход уже подтвержден на уровне кассационной инстанции5, а также постепенно формируется в московском округе (на уровне Девятого и Десятого арбитражных апелляционных судов)6.

Тем не менее есть судебные акты с противоположной позицией (в некоторых из них зачет гарантийного платежа осуществляется, поскольку договором прямо предусмотрено, что данный платеж идет в счет оплаты последнего месяца аренды)7. Данный подход пока менее распространен.

Также предсказуем вопрос: может ли задолжавший арендатор, который отказался от договора аренды и освободил помещение, заявить иск об уменьшении арендной платы по уже прекращенному договору?

Он является разновидностью более общего, теоретического вопроса о том, можно ли изменить уже расторгнутый договор.

На наличие такой возможности указывают некоторые документы, относимые в литературе к источникам lex mercatoria8 (ст. 6.2.3 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст.

6:111 Принципов европейского контрактного права и ст. III-1:110 Модельных правил европейского частного права9).

Что касается российского законодательства, данный вопрос, казалось бы, уже урегулирован п. 3 ст.

453 ГК РФ, согласно которому обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в силу соответствующего решения суда (что неоднократно подтверждалось в том числе Верховным Судом10).

Тем не менее изменение договора на будущее время – общее правило, применимое, «если иное не вытекает из характера изменения договора».

При этом разъяснения ВС в Обзоре № 2 свидетельствуют, что арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты вступления решения суда в силу. Несмотря на то что этот вопрос относился к порядку применения ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, он может быть по аналогии распространен на введенную с 8 июня 2020 г. ч. 4 данной статьи.

Обозначенная проблема уже была предметом судебных споров. При этом, в отличие от предыдущих вопросов, выделить основную тенденцию в судебной практике по ней пока не представляется возможным.

Согласно первой позиции расторжение договора арендатором исключает возможность последующего внесения изменений в договор аренды в части размера оплаты. Норма ч. 4 ст.

19 Закона № 98-ФЗ предусматривает три взаимоисключающих средства правовой защиты арендатора: расторжение договора, заявление иска об уменьшении арендной платы или заявление возражения на иск о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонился от уменьшения последней.

Таким образом, если арендатор реализовал право на отказ от договора, его требования или возражения об уменьшении арендной платы удовлетворению не подлежат11.

Вторая позиция предполагает, что внесение изменений допустимо (тем не менее в судебных решениях нет развернутого правового анализа возможности внесения в расторгнутый договор таких изменений – суды ограничиваются только ее констатацией). В данных судебных актах арендная плата уменьшается, как правило, на 50%12.

Если руководствоваться этим подходом, полагаю, следует применять общий срок исковой давности в три года (ст. 195 ГК). Указанный срок применяется в делах об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК)13.

Тем не менее судебная практика о сроках заявления соответствующих требований по Закону № 98-ФЗ еще формируется.

В заключение отмечу, что уровень предсказуемости судебных споров по данной категории дел пока можно охарактеризовать как невысокий.

Вместе с тем многие судебные акты по обсуждаемым спорам вскоре должны стать предметом кассационного или надзорного рассмотрения.

Растет и количество судебных дел по «арендным» спорам с пострадавшими от ограничений, обусловленных пандемией, сторонами. Таким образом, полагаю, в ближайшие месяцы правовые позиции судов будут стремиться к большему единообразию.

1 См., например, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2021 г. № 13АП-10465/2021 по делу № А56-90797/2020; Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г.

№ 09АП-17836/2021 по делу № А40-144476/2020; Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2021 г. № 10АП-9976/2021 по делу № А41-80569/2020; от 1 июня 2021 г. № 10АП-9302/2021; № 10АП-9631/2021; от 20 мая 2021 г.

№ 10АП-8733/2021; от 11 мая 2021 г. № 10АП-5345/2021 по делу № А41-72820/2020.

2 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2021 г. № 10АП-9395/2021 по делу № А41-77240/2020.

3 Данный подход предложен Научно-консультативным советом при АС Уральского округа (Рекомендации – Вопросы, возникающие при рассмотрении споров из земельных и арендных правоотношений (по итогам заседания, состоявшегося 20 ноября 2020 г. в г. Екатеринбурге)).

4 См., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2021 г. № 13-АП-6349/21 по делу № А56-47704/2020.

5 Постановления АС Северо-Западного округа от 5 февраля 2021 г. № Ф07-17033/2020 по делу № А13-7469/2020; АС Центрального округа от 14 мая 2021 г. № Ф10-385/2021 по делу № А09-5926/2020.

6 См., например решение АС г. Москвы от 11 сентября 2020 г. по делу № А40-77771/2020-180-584 (оставлено без изменения постановлением АС Московского округа от 27 апреля 2021г.); постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2021 г. № 09АП-15644/2021-ГК по делу № А40-156850/2020.

7 См., например, решение АС г. Москвы от 11 марта 2021 г. по делу № А40-142104/2020-85-1078 (оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2021 г.

№ 09АП-17837/2021-ГК по делу № А40-142104/2020); АС Московской области от 21 декабря 2020 г.

по делу № А41-74783/2020 (в данном деле арбитражный суд вынес решение о зачете гарантийного платежа, поскольку по условиям договора обеспечительный платеж вносился в виде оплаты последнего месяца аренды).

8 Под lex mercatoria принято понимать «обычаи и обыкновения международной торговли; нормы права, общие для всех или большинства правовых систем, вовлеченных в международную торговлю, или стран, тесно связанных с правоотношением» (Lando Ole. The Law Applicable to the Merits of the Dispute, in: Essays on International Commercial Arbitration / edited by Petar Sarcevic / L.[etc.]: Graham & Trotman [etc.], 1989. P. 143).

9 См., например, Mansoor, Zeeshan. (2013). Principles of European contract law: An autonomous lex mercatoria or part of a universal lex mercatoria?. Int. J. of Private Law. 6. 24–37. 10.1504/IJPL.2013.050526.

10 См., например, Определение Верховного Суда от 16 января 2020 г. № 308-ЭС19-25272 по делу № А32-21100/2018; постановление АС Центрального округа от 5 сентября 2016 г. № Ф10-3273/2016 по делу № А84-2489/2015.

11 См., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2021 г. № 09АП-13839/2021 по делу № А40-156087/2020.

12 Постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 г. № 09АП-16540/2021-ГК; № 09АП-16541/2021-ГК; от 24 июня 2021 г. № 09-АП-28908/21 по делу № А40-163891/20-61-1219; Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2021 г. по делу № А56-47704/2020.

13 См., например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2013 г. № 05АП-12525/2013 по делу № А59-2229/2013.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector