Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.
Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.
Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. nedvigimost-i-financi.ru
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.
Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП
Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.
ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. psiheya-market.ru
Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.
Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.
К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.
Содержание договора
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru
Обязательные условия договора
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
К обязательным условиям содержания договора относятся:
- наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
- стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
- описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
- суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
- цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
- перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).
Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. online-kassa.com
Перечень документов продавца и покупателя жилья:
- выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
- правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
- паспорт продавца;
- паспорт покупателя;
- справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
- согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
- разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
- квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.
Процесс оформление ДКП
Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Этапы оформления договора
- Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
- Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
- Заключаем предварительный договор купли-продажи.
Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток. - Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
- Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
- Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
- Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. taldom.7555000.ru
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Когда ДКП признают недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. zhil-savelki.ru
Суд признает договор оспоримым, если он:
- заключен с помощью угроз и насилия;
- оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
- заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
- составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
- продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
- не соответствует требованиям законодательства;
- на нем поддельные подписи.
Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.
На что нужно обратить внимание
Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.
Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.
Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.
Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.
Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.
Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).
- Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
- «Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
- Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
- Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Образец договора о секвестре (хранение вещей, являющихся предметом спора) — скачать пример
Добавлено в закладки: 0
Различают два типа секвестра:
- договорный – когда несколько лиц, меж которыми появился спор о праве на имущество, передают это имущество третьему лицу, которое принимающему на себя обязанность по разрешении спора вернуть имущество лицу, которому его присудят по решению суда или по соглашению спорящих лиц (пункт 1 статьи 926 Гражданского Кодекса РФ);
- судебный – когда имущество, которое является предметом спора меж несколькими лицами, передают на хранение по решению суда или пристава-исполнителя; в таком случае хранителя назначает суд или его определяют по соглашению спорящих сторон. Судебный секвестр — это передача имущества третьему лицу на хранение в порядке обеспечения иска и в порядке выполнения судебного решения.
В таких случаях деятельность по хранению осуществляется соответственно с Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.07.1998 г. № 723.
Стороны договора о секвестре
Хранитель в образце договора о секвестре — гражданин или юридическое лицо, это в равной степени относится и к поклажедателям. На стороне поклажедателей при этом могут выступать несколько лиц.
Хранитель по судебному секвестру — лицо, которое назначается судом, так и лицо, которое определяется по взаимному согласию сторон спора. В обоих случаях необходимо согласие хранителя, когда законом не устанавливается другое (пункт 2 статьи 926 Гражданского Кодекса РФ).
Особенности договора о секвестре
С
пецифика этого договора в том, что объектом хранения является имущество — предмет спора. В отличие от прочих видов хранения, предмет секвестра — недвижимое и движимое имущество. Когда на хранение передают недвижимость, нужно выполнить требования закона о форме сделки и ее госрегистрации, то есть нужно зарегистрировать этот договор в регистрирующем органе.
Договор о секвестре – возмездный, так как согласно общему правилу хранитель имущества имеет право на вознаграждение, которое выплачивается спорящими сторонами (поклажедателей), если только договором или решением суда, которым установлен секвестр, не предусматривается другое. Таким образом, можно утверждать, что хранение является безвозмездным, когда это предусматривается договора о секвестре или решением суда об установлении секвестра.
Законом могут устанавливаться исключения из общего правила о возмездности секвестра. Так, в согласии с пунктом 2 статьи 53 ФЗ “Об исполнительном производстве”, когда хранителем имущества является член семьи должника или сотрудник организации-должника, не выплачивается вознаграждение.
При договорном секвестре размер вознаграждения определяют по соглашению сторон, а при судебном — устанавливают нормативно. Например, вознаграждение за хранение изъятого или арестованного имущества выплачивают в размере, который определяется Министерством юстиции РФ.
Типовой договор о секвестре заключают до момента разрешения спора и предъявления письменного соглашения хранителю меж поклажедателями о передаче определенному поклажедаетелю спорного имущества или предъявления решения суда о присуждении одному из поклажедателей имущества .
Документы договора о секвестре
- Возврат и передача имущества оформляют актом приема-передачи имущества.
- Ответственность хранителя регламентируется общими правилами Гражданского Кодекса РФ и связана с возмездностью или безвозмездностью хранения.
- Приложения договора хранения:
- Акт приема-передачи имущества.
Сопутствующие документы договора хранения:
- Копия свидетельства о государственной регистрации права;
- Копия кадастрового паспорта;
- Протокол согласования разногласий;
- Протокол разногласий;
- Дополнительное соглашение.
Образец договора о секвестре (хранение вещей, являющихся предметом спора)
Скачать образец договора о секвестре (хранение вещей, являющихся предметом спора) в формате .doc
Соглашение об электронном документообороте: правила составления
Каждый предприниматель и организация самостоятельно решает, какой документооборот удобнее: бумажный или электронный. Взаимодействие с государственными органами все больше переходит в эл. формат, что подталкивает к мысли о возможности перехода на электронный документооборот между организациями и индивидуальными предпринимателями.
Последние изменения, как в жизни, так и в законодательстве, заставляют чаще задумываться об экономии времени и оптимизации ресурсов. Что такое ЭДО, чем он отличается от обмена скан-копиями и каковы правила перехода на ЭДО, разберем подробнее.
Сейчас почти в каждом договоре прописывается условие о возможности обмена бумагами через направление их скана на эл. почту контрагента. Этот порядок добавляет оперативности в передаче данных, но ЭДО не является.
Обычно за скан-копией следует отправление другой стороне договора того же документа в бумажном виде для собственноручного подписания. Есть ситуации, когда обмена сканированными документами недостаточно, например, в случае первички.
Переход на электронное взаимодействие предполагает наличие у участников контракта эл. подписи при ЭДО, которая позволяет считать эл. документы равнозначными бумажным, подписанным собственноручно, то есть подписывать то же самое в распечатанном виде не требуется. ЭЦП различаются по статусу (ФЗ от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»):
- простая;
- усиленная неквалифицированная;
- усиленная квалифицированная.
Подписание квалифицированной ЭЦП гарантирует равнозначность эл. документа бумажному в силу указания на это в законе № 63-ФЗ, за исключением случаев, когда, по требованиям законодательства, допускается только бумажная форма.
Простая и неквалифицированная эл. подписи гарантируют эквивалентность электронной и бумажной форм, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или соглашением между участниками эл. взаимодействия (ст. 6 ФЗ об эл.
подписи).
Во всех случаях нужно ли соглашение об электронном документообороте? Нет, не во всех. Если речь идет о подписании документов простой или неквалифицированной подписью, оно требуется.
Исключение: если их применение допустимо по требованиям правовых норм. Использование квалифицированной подписи придает юридический статус эл.
документу в силу указания на это в законе, но не исключает право сторон заключить дополнительный договор по ЭДО или внести условия о переходе на него в существующий.
Как договориться с контрагентами о переходе на е-документооборот
Использование ЭДО достигается обоюдным желанием сторон, иначе смысла в этом нет, так как теряются все связанные с этим плюсы по обмену данными. Чтобы заинтересовать партнера и склонить его в свою сторону, направьте письмо с соответствующим предложением, указав преимущества такого обмена.
Образец такого письма:
456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 1
Направляем Вам проект соглашения об ЭДО между юрлицами для предварительного ознакомления и рассмотрения вопроса его подписания.
|
Что написать в соглашении
Содержание включает как положения, обычные для любых сделок, так и положения, обусловленные спецификой правоотношений.
Какие условия включить в соглашение об электронном документообороте с контрагентом:
- предмет, без договоренности о предмете договор не считается заключенным;
- определение используемых терминов и понятий;
- положения о виде ЭЦП и равнозначности эл. документов бумагам на бумажных носителях;
- права и обязанности сторон, их взаимодействие с удостоверяющим центром;
- срок действия;
- способы идентификации уполномоченного лица для случаев подписания простой или неквалифицированной подписью;
- ответственность сторон;
- иные положения, например о порядке разрешения споров, реквизиты сторон.
Образец соглашения
Наследственный договор: образец 2022 года, как его оформить
Наряду с наследованием по завещанию и по закону с июня 2019 года появилась возможность выразить свою последнюю волю в наследственном договоре. Порядок его заключения очень похож на процедуру составления завещания, но имеет ряд особенностей. Что такое наследственный договор, как его оформить, и кто может его заключить, читайте в нашей статье.
Что такое наследственный договор?
Статья 1041.1 Гражданского кодекса РФ
определяет наследственный договор как соглашение между наследодателем и любыми лицами, которые могут призываться к наследованию.
Среди них:
- физические и юридические лица (независимо от возраста и организационно-правовой формы);
- Россия, ее субъекты, муниципальные образования;
- иностранные государства;
- международные организации.
К обязательным условиям такого соглашения относятся круг наследников и порядок получения ими прав на имущество умершего. Оно может также содержать сведения о душеприказчике.
Справка! В завещании собственник может предусмотреть определенные условия, при выполнении которых можно будет получить наследство. Они выражаются в обязанности совершения действий имущественного или неимущественного характера. Это называется завещательный отказ или возложение. В договоре можно предусмотреть не одно, а целый ряд указаний.
Правила заключения наследственного договора
Чтобы подписать наследственный договор необходимо:
- Обязательное нотариальное удостоверение. У этого правила нет исключений, как при составлении завещания. Не допускается:
- заключение при свидетелях в чрезвычайных обстоятельствах;
- заверение вместо нотариуса главными врачами больниц, лечебных и социальных учреждений, руководителями дальних экспедиций, капитанами судов, командирами воинских частей и другие.
- Личное присутствие и подписание сторонами. Наследники должны быть осведомлены об условиях сделки и согласиться с ними.
При согласии сторон договора нотариус обязан фиксировать процедуру на видео – ч. 7 ст. 1140.1 ГК РФ.
Скачать образец наследственного договора (бланк 2022 года)
Обязанности наследников
Если получение собственности умершего ставится в зависимость от выполнения претендентом определенных условий, то неисполнение им установленных соглашением обязанностей может послужить основанием для отказа в получении наследства.
Такие обязательства могут быть имущественными и неимущественными. Главное – чтобы они не противоречили законам, не нарушали чьих-либо прав и не ограничивали правоспособность наследника.
| Вид обязательства | Суть | Примеры |
| имущественные | связаны с денежными тратами | содержание наследодателя или иных лиц; оплата коммунальных услуг порядок управления компанией. |
| неимущественные | не связаны с материальными благами | уход за животными; предоставление кому-либо имущества в безвозмездное пользование и другие. |
В договоре может быть предусмотрено, что обязанности сторон возникают с момента его заключения. Но получение имущества произойдет только после смерти владельца.
Нельзя, чтобы условия сделки ущемляли наследника в правах. Например, требования о заключении или расторжении брака, окончании школы или вуза с отличием, посещении религиозных учреждений будут поводом для признания сделки недействительной.
Напротив, можно поставить последствия сделки в зависимость от обстоятельств, о которых заранее неизвестно, наступят ли они до открытия наследства (к примеру, достижение конкретного возраста). То есть допускается указать в тексте, что если внучка достигнет к тому моменту совершеннолетия, то машина достанется ей, а если нет – то его дочери.
Контролировать исполнение установленных обязанностей могут:
- наследники;
- душеприказчик,
- находящиеся в живых стороны соглашения или третьи лица;
- нотариус в рамках мер по охране собственности наследодателя или по управлению такой собственностью до выдачи свидетельства о праве на наследство.
Что происходит с имуществом после смерти владельца?
- После смерти наследодателя наследник получает его имущество, причитающееся по соглашению сторон.
- До этого момента получить материальные блага, принадлежащие наследодателю, по такому договору невозможно.
- Но в гражданском законодательстве предусмотрены другие варианты распоряжения собственностью при жизни гражданина (купля-продажа, рента, дарение и прочие).
В случае смерти претендента на наследство, не успевшего вступить в свои права, соглашение прекращает действие.
При этом его собственные наследники прав на это имущество не получают, даже при условии выполнения всех установленных обязанностей.
Во избежание такой ситуации можно предусмотреть в тексте получение наследниками претендента всего, либо части причитавшегося ему имущества, возвращения средств, затраченных на исполнение обязательств.
Внимание! Наследодатель при жизни может распоряжаться собственностью по своему желанию, даже если это приведет к лишению лица, которое может быть призвано к наследованию, прав на него. Соглашение об ином ничтожно.
Сохраняется ли право на обязательную долю?
- Наследственный договор, как и завещание, не могут лишить несовершеннолетних детей, нетрудоспособного супруга, родителей или иных иждивенцев наследодателя права на обязательную долю.
- Такие лица унаследуют половину от того, на что могли бы рассчитывать при наследовании по закону.
- То есть если собственник квартиры хочет, чтобы она досталось второй жене, но при этом у него есть несовершеннолетний ребенок от первого брака, то этот ребенок получит свою часть независимо от желания сторон.
- Или если в заключенном договоре он решил обойти своих родителей пенсионеров, то и они могут претендовать на получение своей доли после его смерти.
Наследственный договор между супругами
Чтобы распорядиться совместно нажитым, а также своим личным имуществом после смерти одного или обоих супругов они могут составить совместное завещание (ч. 4 ст. 1118 ГК РФ) либо заключить наследственный договор (ч. 5 ст. 1140.1 ГК РФ).
Здесь есть два момента, на которые стоит обратить внимание:
- Если при жизни супругов они расторгают свой брак или брак признается недействительным, то договор прекращает действие.
- Соглашение имеет приоритет над завещанием. То есть если составлено оба документа, то нотариус будет руководствоваться положениями наследственного договора.
Как отказаться от договора или расторгнуть его?
- Пока стороны наследственного договора живы, они могут прийти к соглашению об изменении условий либо расторгнуть его.
- Изменить или расторгнуть сделку по решению суда можно в связи с существенным изменением обстоятельств после ее заключения, а также если к наследованию призываются лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве.
- Российское законодательство позволяет наследодателю в любое время отказаться от сделки в одностороннем порядке.
- Но при этом он должен:
- направить наследникам нотариально удостоверенное уведомление;
- возместить убытки, которые понесли другие стороны соглашения в связи с его исполнением и возникли к моменту получения копии уведомления об отказе наследодателя от договора (ч. 10 ст. 1141.1 ГК РФ).
Право же наследников на односторонний отказ либо прописывается в тексте, либо устанавливается законом. Иначе для признания за ним такого права необходимо будет обратиться в суд.
Существует возможность оспорить такое соглашение по иску одной из сторон при жизни наследодателя, а после его смерти – по иску третьего лица, чьи права или законные интересы этим нарушены (ч. 11 ст. 1041.1 ГК РФ).
Вопросы наших читателей
Что важнее – договор или завещание?
Наследственный договор по отношению к завещанию имеет больший приоритет. В случае составления того и другого, действовать будет договор.
Как делится имущество, если наследственных договоров несколько?
- Законом не ограничено количество договоров, которые вправе заключать наследодатель, даже в отношении одного и того же имущества.
- Если с каждым отдельным претендентом на наследство подписано свое соглашение о передаче после смерти наследодателя различных материальных благ, то действительными будут все такие сделки.
- Когда предметом договора с разными наследниками является одно и то же имущество, то юридическую силу будет иметь тот, который заключен раньше всех.
- Напротив, из нескольких завещаний приоритет будет отдаваться наиболее позднему.
Основные сложности при заключении наследственного договора
Без юридической помощи проблематично:
- выбрать наилучший вариант распоряжения своей собственностью (завещание, наследственный договор, рента, дарение и другие);
- правильно составить соглашение, предусмотрев все его условия так, чтобы они не противоречили закону, не нарушали ничью правоспособность, устраивали все стороны и исключить возможность признания сделки недействительной;
- предусмотреть в тексте получение имущества наследниками претендента, умершего раньше наследодателя;
- подготовить документы претенденту на обязательную долю в наследстве;
- составить исковое заявление в суд об оспаривании сделки.
Основные различия между завещанием и наследственным договором выглядят так:
| Завещание | Наследственный договор |
| помимо нотариуса допускается удостоверение завещания главврачами больниц, начальниками воинских частей, мест лишения свободы и др. | нотариальная форма обязательна |
| не может возлагать обязанности на наследников | допускается возложение на претендентов определенных обязанностей, выполнение которых является условием получения наследства |
| можно составить закрытое завещание (наследники заранее не знают о том, кто и что наследует) | наследники всегда осведомлены о порядке получения наследства, являются сторонами соглашения и подписывают его |
| законную силу будет иметь последнее составленное завещание | приоритет имеет первый заключенный договор |
| односторонняя сделка | может быть двусторонним и многосторонним |
С учетом изложенных преимуществ и недостатков каждый выбирает для себя подходящий способ передачи имущества после смерти.
Заключение
Основные черты наследственного договора:
- Это соглашение между наследодателем и любыми лицами, которые могут призываться к наследованию.
- Обязательно нотариальное удостоверение.
- Обязательно личное присутствие сторон.
- В случае смерти претендента на наследство, не успевшего вступить в свои права, соглашение прекращает действие.
- Пока стороны наследственного договора живы, они могут прийти к соглашению об изменении условий либо расторгнуть его.
Процедура наследования по договору имеет свои тонкости для любой из сторон, а в некоторых случаях и для лиц, хоть и не участвующих в сделке, но права и интересы которых оказались ею затронуты. Обезопасить себя от проблем поможет грамотное юридическое сопровождение.
Загрузка...
