При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.
Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.
Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.
Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.
продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).
Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.
продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.
(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.
продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.
(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.
По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.
(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
photographee.eu/Depositphotos
Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:
Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.
Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.
Как узнать кадастровую стоимость жилья?
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.
Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.
Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.
Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.
Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.
Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:
Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.
Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.
Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.
Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.
Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.
Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?
Как происходит раздел квартиры на доли?
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.
Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.
- Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.
- 5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира
- Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?
Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:
Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.
Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.
С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.
Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.
Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?
- Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Я знаю, что налог на имущество считается по кадастровой стоимости. В 2015 году мы купили квартиру в Москве за 8 млн рублей, сделали ремонт, вложив еще 2 млн. Но когда зашли на сайт налоговой и увидели, из какой стоимости идет расчет налога на имущество, нам поплохело: сумма кадастровой оценки была в районе 15 млн рублей.
Можно ли оспорить кадастровую оценку? Ведь даже после ремонта мы не сможем продать нашу квартиру по кадастровой стоимости. Откуда берется такая сумма?
Елена
Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 Р, бумажная — в 460 Р. Также заказать выписку можно через МФЦ.
Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.
Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.
Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Бюджетные центры кадастровой оценки используют базу объектов недвижимости Росреестра. Только Росреестр обладает полной информацией о недвижимости, так как именно он занимается регистрацией сделок купли-продажи, оформлением квартир в новостройках и т. п.
Центры берут данные Росреестра без проверки и на их основании массовым методом делают кадастровую оценку.
Заявление в ГБУ. Если вы заподозрили ошибку, надо не бороться с самой оценкой, а исправлять исходные данные.
В заявлении пишут: «Прошу проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по объекту: квартира на ул. Ленина, 111-10, кадастровый номер 77:21:0151005:1061. При необходимости внести изменения и выполнить перерасчет кадастровой стоимости». Также нужно указать ФИО и контактные данные заявителя.
В Москве раньше комиссия работала при территориальном отделе Росреестра, но с 1 января 2020 года Росреестр исключили из процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а новая комиссия в столице пока не создана. То есть москвичам этот путь оспаривания кадастровой оценки сейчас недоступен.
В комиссию подают заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. К нему нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры.
- Копию правоустанавливающего документа, например договор купли-продажи.
- Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.
Оценочная фирма в Москве предлагает разную стоимость отчета в зависимости от объекта и его площади
В Санкт-Петербурге и Ленобласти оценка объекта для оспаривания кадастровой стоимости стоит от 30 000 Р
Важно понять, что выгоднее: переплатить налог или заказать дорогостоящую оценку у независимого оценщика. Не исключено, что при следующей переоценке проблема будет исправлена автоматически.
Суд. Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию.
Также, скорее всего, придется потратиться на юриста — расходы на оспаривание вырастут еще больше.
Поэтому я советую сначала посчитать, выгодно ли в вашем случае оспаривать оценку. А вот обратиться с заявлением об ошибке в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», на мой взгляд, лишним не будет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Вс указал, как учитывать пересмотренную кадастровую стоимость при определении налоговой базы
Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-КГ18-17303 по делу об оспаривании организацией доначисленного ей налога на имущество за 2016 г. в связи с ошибкой, допущенной при государственной оценке ее кадастровой стоимости.
Обстоятельства дела
В 2016 г. ООО «Юмакс» имело в собственности здание, входившее в реестр столичных недвижимых объектов, налоговая база которых определялась как их кадастровая стоимость. По результатам соответствующей государственной оценки здание было включено в 12 группу «Прочие объекты», его кадастровую стоимость оценили в 58 млн руб.
Впоследствии комиссия Росреестра по заявлению Московского департамента госимущества признала недостоверными результаты определения кадастровой стоимости.
Основанием для этого стало выявление факта использования недвижимости для размещения офисов, торговых объектов, точек общепита и бытового обслуживания.
В итоге зданию присвоили 7 группу «Объекты офисно-делового назначения» и пересчитали его кадастровую стоимость, которая превысила 863 млн руб. Собственник здания безуспешно пытался оспорить в суде новые результаты оценки (дело № 3а-0204/2017).
В декабре 2016 г. Правительство г. Москвы посредством постановления № 937-ПП закрепило кадастровый номер, изначально принадлежавший зданию общества, за иным объектом в виде земельного участка с кадастровой стоимостью в 863 млн руб. Именно по этой причине общество исчислило налог на имущество за 2016 г., исходя из первоначальной кадастровой стоимости объекта – 58 млн руб.
Впоследствии ИФНС № 10 по г. Москве провела камеральную проверку декларации общества по налогу на имущество организаций за вышеуказанный налоговый период. По результатам проверки инспекция оштрафовала общество за совершение налогового правонарушения (п. 122 НК РФ) на сумму свыше 2 млн руб.
Налоговый орган счел, что организация неверно исчислила налоговую базу по налогу на имущество в отношении здания и доначислил ему налог на сумму более 10 млн руб.
По мнению налогового органа, общество должно было исчислить и уплатить налог, исходя из кадастровой стоимости здания в размере 863 млн руб.
Вышестоящая налоговая инстанция оставила в силе решение инспекции, поэтому общество обжаловало его в судебном порядке. Суды трех инстанций отказались удовлетворять заявление налогоплательщика в связи с согласием с доводами налогового органа.
Они также отметили, что причиной принятия постановления Правительства Москвы № 937-ПП явилась техническая ошибка, допущенная в результате государственной кадастровой оценки ряда столичных объектов. Соответственно, новая кадастровая стоимость объекта (863 млн руб.
) должна была применяться обществом для целей налогообложения уже с 1 января 2016 г.
Кроме того, суды указали на многократную разницу между первоначальной и исправленной кадастровой стоимостью.
Такое различие (занижение) кадастровой стоимости со всей очевидностью не укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки.
Данное обстоятельство свидетельствовало о заведомой некорректности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о чем не мог не знать налогоплательщик, являющийся действующей коммерческой организацией.
Выводы ВС РФ
Со ссылкой на существенные нарушения норм материального права общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд.
Изучив материалы дела № А40-232515/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что ранее п. 3 постановления Правительства Москвы № 937-ПП был признан недействительным в судебном порядке со дня его принятия (согласно данной норме результаты определения кадастровой стоимости следовало применять с 1 января 2016 г.).
Тогда суды сочли, что московское правительство нарушило п. 2 ст. 5 НК РФ, так как утвержденная им кадастровая стоимость увеличила размер налога на имущество для ряда организаций, включая заявителя. Следовательно, распространение действия названного постановления на период с 1 января 2016 г.
придало обратную силу правовому регулированию, ухудшающему положение налогоплательщиков.
«Таким образом, в налоговом периоде 2016 г.
сложилась ситуация, при которой кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего обществу, признана недостоверной (вследствие использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при ее определении) в установленном порядке и законность соответствующего решения комиссии подтверждена решением суда, но в силу вступившего в законную силу решения Мосгорсуда от 31 октября 2018 г. и апелляционного Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 6 марта г. № 5-АПА19-12 правовой акт Правительства Москвы об утверждении пересмотренной кадастровой стоимости, определенной с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости, не может применяться непосредственным образом к спорном налоговому периоду», – заключил ВС.
Высшая судебная инстанция подчеркнула, что использование недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости влечет необходимость ее пересмотра и свидетельствует об объективном искажении налоговой базы. Такая кадастровая стоимость, вопреки п. 1 ст.
53 НК РФ, не является надлежащей стоимостной характеристикой объекта недвижимости, подлежащего налогообложению. Следовательно, с принятием комиссией в 2016 г.
решения о признании недостоверными сведений об объекте недвижимости ранее определенная кадастровая стоимость более не может применяться для целей налогообложения в данном и последующих налоговых периодах.
Со ссылкой на практику КС РФ Верховный Суд отметил, что при налогообложении кадастровая стоимость недвижимости, равная ее рыночной стоимости, имеет приоритет перед установленной по результатам госоценки кадастровой стоимостью. Ведь соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.
«Следовательно, налогоплательщик, не согласный с применением при определении его налоговой обязанности за 2016 г.
достоверных результатов государственной кадастровой оценки, полученных с использованием так называемого “массового” метода, не лишен права опровергнуть представленный налоговым органом расчет налога, обосновывая необходимость исчисления налога исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости», – указал Суд.
ВС также отметил, что пересмотр кадастровой стоимости объекта в связи с выявлением ошибок при ее определении направлен не на установление новых условий налогообложения, а на исправление соответствующих искажений. Это, в свою очередь, обеспечит экономически обоснованное налогообложение и пресечение злоупотреблений.
В этой связи Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует предложить сторонам представить сведения о достоверной стоимости спорного здания и при необходимости назначить экспертизу для определения его рыночной стоимости.
Эксперты «АГ» неоднозначно оценили выводы Суда
Старший юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Андрей Белик отметил, что ВС РФ, по сути, решил занять позицию, основанную на правовом принципе верховенства существа над формой: «То есть налог должен платиться с реальной кадастровой стоимости объекта, а вопрос технической фиксации такой стоимости, как с точки зрения ее размера, так и с точки зрения момента фиксации, – вторичен».
Такой подход, по мнению эксперта, имеет право на жизнь и базируется на принципе справедливости и равенстве налогообложения.
«Ведь если два налогоплательщика владеют идентичными объектами, но один из них уплачивает налог в гораздо меньшем размере, поскольку ранее государственная комиссия ошибочно определила кадастровую стоимость его объекта, это влечет для него получение необоснованного экономического преимущества по отношению к конкуренту, – полагает юрист. – С другой стороны, это не может относиться к доначисленным пени и штрафу, поскольку как таковая вина налогоплательщика в некоторой ошибке государственной комиссии явно отсутствует. Поэтому в конкретном деле вариант, при котором сумма налога будет рассчитана на основании объективной кадастровой стоимости, но без доначисления пени и штрафов, выглядит обоснованным».
Тем не менее Андрей Белик считает, что сам подход ВС РФ может стать опасным прецедентом.
«По сути, вопреки определенным правовым гарантиям НК РФ, Суд поставил во главу угла реальные налоговые обязательства налогоплательщика.
Расширительное использование такого подхода может привести к игнорированию многих процедурных положений и норм-гарантий НК РФ, если проверяющие установят “объективную” неуплату налога», – предостерег эксперт.
Юрист налоговой практики юридической фирмы VEGAS LEX Денис Кожевников отметил долгожданный характер судебного акта. «Действия государственных органов по ретроспективному исправлению “ошибок” в определении кадастровой стоимости породили вал налоговых споров в Московском округе, которые на первых порах в большинстве случаев складывались не в пользу налогоплательщиков», – пояснил он.
По словам эксперта, еще задолго до появления комментируемого определения практика по данной категории споров на уровне арбитражного суда г. Москвы начала меняться.
«Суды в поиске баланса между частными и публичными интересами предоставили налогоплательщикам возможность доказать, что “объективно правильная” кадастровая стоимость отличается от примененной налоговым органом.
В результате суд в ряде дел частично удовлетворил требования налогоплательщиков, представивших доказательства пересмотра примененной налоговым органом кадастровой стоимости (вне зависимости от даты обращения за таким пересмотром)», – добавил Денис Кожевников.
Юрист отметил, что в целом позиция ВС согласуется с данной практикой и поэтому не является «сюрпризом».
«Попытки нижестоящих судов найти сбалансированные решения до появления позиции ВС РФ должны оцениваться положительно, поскольку свидетельствуют о возрастании авторитета Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
В качестве сравнения можно привести отрицательную для налогоплательщиков практику по делам об учете в составе расходов компенсаций при увольнении (дела по “золотым парашютам”), которую ВС РФ смог “переломить” только после целой серии определений», – полагает он.
В качестве негативных для налогоплательщиков моментов, по мнению эксперта, следует выделить возложение на них бремени опровержения примененной налоговым органом стоимости и отсутствие исследования вопроса о законности начисления штрафа. «При отсутствии вины налогоплательщиков начисление штрафных санкций не должно признаваться обоснованным. Вместе с тем данный вопрос, по всей видимости, оставлен на усмотрение нижестоящих судов», – предположил Денис Кожевников.
Снижение кадастровой стоимости. Как понять, что кадастровая стоимость завышена? Порядки снижения кадастровой стоимости
Поскольку долгие годы в нашей стране отсутствовал как таковой институт государственных кадастровых оценщиков и единый подход в расчетах, сформировалась тенденция, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что идет вразрез действующему законодательству. Посему снижение кадастровой стоимости, вопрос крайне актуальный и требующий особого внимания и понимания.
Инвентаризационная, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости, какая разница между ними?
Для начала, стоит пояснить тот факт, что в разное время для расчета налога на имущество использовалась стоимость объекта недвижимости различного вида.Так, ранее, налог на объекты капитального строительства, начислялся исходя из их инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ.
Инвентаризационную стоимость объекта условно можно назвать «урезанной», поскольку при ее расчете не учитывались важные ценообразующие факторы.
Основными показателями для ее расчета служили площадь объекта, его технические характеристики (коммуникации, стоимость стройматериалов, количество этажей и пр.) и физический износ.
Не удивительно, что инвентаризационная стоимость была относительно копеечной и не имела ничего общего с объективной ценой объекта недвижимости, что служило раздольем для искусственного занижения цен при сделках купли-продажи.
На смену ей пришла кадастровая стоимость, которая на сегодняшний день, рассчитывается абсолютно для всех видов недвижимости (земельный участок, дом, сооружение и пр.).
Кадастровая стоимость наиболее адекватно и полноценно отражает ценность (в материальном отношении) объектов недвижимости, при этом не забывая про свое изначальное предназначение: согласитесь, платить налог за «вид из окна» или иное «украшательство», не логично (из чего она состоит и как формируется, читайте в нашей статье).
Кадастровая стоимость в большей степени ориентирована и зависима от региональной экономики и не учитывает состояние рынка, курс валюты, спрос и прочие факторы, которые формируют рыночную стоимость недвижимости.
Поэтому, несмотря на то что эти две системы оценок пытаются максимально уровнять, в законе четко сформулирована основополагающая поправка: «кадастровая стоимость не должна превышать рыночную».
Конечно, кадастровая стоимость превышает инвентаризационную по своей величине, но если вы видите (о том, как узнать кадастровую стоимость, читайте здесь), что государство оценило ваш участок в 1,5 млн. руб., соответственно с них платятся налоги (о том, как устанавливается ставка налога по кадастровой стоимости, читайте в нашей статье), а его «красная цена» на рынке 500 тыс. руб., стоит серьезно задуматься о снижении кадастровой стоимости.
Как понять, что кадастровая стоимость объекта завышена?
Изначально необходимо разобраться в связи с чем допущена ошибка в расчете кадастровой стоимости и почему она столь высока: из-за использования неверных характеристик участка или же из-за применения неподходящей методологии оценки.
Для этого необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ»), которое ныне уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки (в каждом регионе организовано свое ГБУ), за разъяснениями, о чем пишется соответствующее заявление.
ГБУ обязано предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, в течении 30 дней.
Техническая ошибка в расчете кадастровой стоимости
Если завышенная кадастровая стоимость обусловлена технической ошибкой (например, для расчета использовалась неверная площадь объекта), для ее снижения достаточно будет подать в ГБУ обращение об исправлении допущенной ошибки. К обращению потребуется приложить документ, подтверждающий использование ошибочных данных (например выписка из ЕГРН на объект недвижимости).
Методологическая ошибка в расчете кадастровой стоимости
Однако методологическую ошибку выявить и самое главное доказать куда сложнее.
Для снижения кадастровой стоимости из-за допущенной методологической ошибки, придется собрать существенную доказательную базу, например, оформить отчет об оценке рыночной стоимости объекта вместе с положительным экспертным заключением на такой отчет.
За таким документом необходимо обратиться к независимому оценщику (частной практики или сотруднику юридического лица, не имеет значения), чьи услуги, соответственно, платные.
Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости
Порядок снижения кадастровой стоимости может быть административным или судебным.
Снижение кадастровой стоимости в административном порядке
В случае снижения кадастровой стоимости в административном порядке, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество области). Комиссия в течении 30 дней рассмотрит обращение и вынесет решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной (в соответствии с представленным отчетом) или отклонит заявление.
Если комиссия все же отказала вам в снижении кадастровой стоимости, такое решение можно оспорить в суде.
Снижение кадастровой стоимости в судебном порядке
Основанием для подачи иска в суд о снижении кадастровой стоимости, может быть как отказ комиссии, так и волеизъявление истца, т.е. собственник вправе самостоятельно выбрать каким путем пойти.
Правда такая вариативность предусмотрена только для физических лиц, если же необходимо снизить кадастровую стоимость объекта, находящегося в собственности юридического лица, изначального обращения в комиссию не избежать.
При снижении кадастровой стоимости в судебном порядке, для формирования доказательной базы также потребуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Правда в данном случае, при удовлетворении исковых требований истца все судебные издержки будут взысканы с ответчика.
Снижение кадастровой стоимости государством
Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть произведено и государством (да, вот такие чудеса).Система привлечения к государственной кадастровой оценке наемных оценщиков и, как следствие, отсутствие единой методологии в расчетах, проявили себя не лучшим образом.
Поэтому государство законодательно ввела систему мониторинга и анализа кадастровой стоимости объектов недвижимости на всей территории РФ.Такой контроль осуществляется посредством ежеквартального расчета индекса рынка недвижимости в каждом субъекте РФ.
В случае понижения данного индекса более чем на 30%, государством осуществляется внеочередная кадастровая оценка и, соответственно, пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в субъекте.
Также внеочередной пересчет кадастровой стоимости осуществляется, если на территории субъекта в отношении 30% и более объектов недвижимости было произведено оспаривание результатов оценки (в связи с установлением рыночной стоимости).
Однако, не рекомендуем рассчитывать на то, что кто-то сделает вашу «работу» за вас. Внеочередную кадастровую оценку можно так и не дождаться, при этом длительное время продолжать из собственного кармана оплачивать огрехи государства.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной
Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры.
До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы.
В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться.
Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.
Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость.
Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Как кадастровая стоимость отличается от рыночной
Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.
Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.
Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.
Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.
Что такое кадастровая оценка и как её проводят
Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.
Как выглядит процесс оценки по новым правилам:
1. Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку.
2. На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.
3. Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.
Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.
Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.
В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.
На что влияет кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.
На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.
Налог на имущество
Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.
Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.
Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».
Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.
Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.
Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.
Если кадастровая стоимость менялась
С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.
Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.
Налог на доходы при продаже квартиры
Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры.
Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости.
Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной.
Налог при получении квартиры в подарок
При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.
Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.
Загрузка...
