Особенности бухгалтерского учета в долевом строительстве

Для налоговых органов взаимоотношения застройщик-дольщик подразумевают передачу средств целевого финансирования (то есть тот, кто вносит деньги в виде доли, по сути «спонсирует» застройщика).

Однако, в рамках бухгалтерского учета все обстоит иначе – в данном случае деньги, переданные дольщиком застройщику, нельзя считать целевыми средствами, ведь за переданные средства застройщик обязуется построить и выдать жилое помещение.

То есть речь в таком контексте уже идет о возмездном оказании услуг (передача денег и передача квартиры).

На сегодняшний день порядок ведения бухучета в «долевке» разработан не до конца. Ввиду до того, что договор на долевое строительство является разновидностью договора купли-продажи, отражать в учете факт передачи готовых объектов недвижимости клиенту-дольщику можно через проводки реализации готовой продукции (в данном случае готовых к эксплуатации строительных объектов).

При передаче квартиры или иного жилого помещения застройщиком дольщику передается только сама недвижимость, при этом права собственности на объект у покупателя еще не возникает. Это значит, что эти сделки нельзя отразить на счете, предназначенном для учета реализованной продукции.

Цена договора купли-продажи в полной сумме учитывается как выручка от реализации готового объекта недвижимости. Что касается налогового учета, то бухгалтеру важно понимать, что денежные средства, поступившие от дольщиков, это целевые деньги, целевое финансирование. Следовательно, эти суммы не нужно учитывать в налоговой базе при расчете налога на прибыль организаций.

В части начисления НДС при долевом строительстве мнения экспертов разделились. Некоторые специалисты рекомендуют полученные от дольщиков средства учитывать как выручку, и тогда с этих денег необходимо платить налог.

Но в НК РФ (статья 149, подпункт 22 пункта 3) есть четкое указание на то, что средства, вырученные от продажи готовых к эксплуатации жилых объектов, от оплаты налога освобождаются.

Это положение относится и к домам в целом, и к отдельным квартирам, и к долям. Однако, в строительстве присутствует не только жилая недвижимость – к долевке можно отнести и строительство коммерческой, нежилой недвижимости, парковочных мест и так далее.

В статье 146 налогового кодекса (пункт 1, подпункт 1) сказано, что налогообложению подлежат сделки, в результате которых происходит переход права собственности на товар/работу/услугу.

Как мы уже выяснили выше, при передаче готовых объектов, построенных на средства дольщиков, право собственности на объект в момент подписания договора не происходит (ведь сделка еще не зарегистрирована в Росреестре).

А потому обязанности по уплате налога у организации-застройщика не возникает.

Особенности учета при самостоятельном строительстве объектов

Рассмотрим отдельно случай, когда застройщик не нанимает подрядчиков, а строит объекты своими силами. В таком случае расходы на строительство отражаются через проводку: Дт 20 Кт 10/70/60 и др. Затем на Дт 43 необходимо отразить стоимость готового объекта целиком.

Справка! Проводки по продаже долей, квартир отражаются в учете обычным способом, здесь особенностей никаких нет. Те суммы, которые застройщик получит как вознаграждение, необходимо отражать в виде авансов через Кт 62. А те расходы, которые связаны с предоставлением услуг, нужно показать через Дт 20.

В одном из своих писем Министерство финансов указывает, что при самостоятельном строительстве (без привлечения подрядных организаций), деньги, полученные от клиентов-дольщиков, нужно учитывать в налоговой базе как авансы на строительство (см. статью 162 налогового кодекса).

Когда вступили в действие разъяснения Комитета по разъяснениям международной финансовой отчетности IFRIC 15, то в силу вступила такая норма: договор долевки можно считать соглашением между дольщиком и застройщиком на предмет передачи денежных средств в счет строительства объектов и передачи готового к эксплуатации объекта недвижимости. Следовательно, отражать нужно поступившие средства от продажи объекта как выручку в том случае, если те, кто вносит деньги, не вправе выбирать планировку, дизайн жилья, которое планируют приобрести.

Стандарты международной финансовой отчетности можно применять вместе с российскими порядками ведения бухгалтерского учета в том случае, если в российских НПА нет конкретных положений по определенным вопросам учета.

В части строительства есть положение о том, что договор долевки есть соглашение на куплю-продажу недвижимости. Продажа построенных объектов обложению налогом на добавленную стоимость не подлежит.

Таким образом, деньги, поступившие от дольщиков, НДС не облагаются.

И еще один распространенный вопрос, возникающий у бухгалтеров: можно ли отнести долевое строительство к оказанию услуг, если не делить поступившие от дольщиков денежные средства непосредственно на строительство объекта и на оплату работы застройщика? В данном случае ответ однозначный – учитывать долевое строительство как услуги нельзя.

Отражение договора долевого участия в бухгалтерском учете

Подборка наиболее важных документов по запросу Отражение договора долевого участия в бухгалтерском учете (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Отражение договора долевого участия в бухгалтерском учете

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2021 N 17АП-7375/2020(23,25)-АК по делу N А60-19055/2020Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании недействительными сделок должника.

Решение: Определение оставлено без изменения.

Таким образом, представленные в материалы дела квитанции к приходному кассовому ордеру и кассовые чеки подтверждают поступление наличных денежных средств в кассу должника, так как на них имеется подпись генерального директора должника, документы заверены печатью организации, данные документы, равно как и договоры участия в долевом строительстве содержат, в том числе, печать организации, а отсутствие сведений о том, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности должника не являются безусловным основанием для вывода о не внесении денежной суммы в кассу должника, поскольку эти обстоятельства могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении соответствующих обязанностей определенным должностным лицом должника.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2019 N Ф05-12943/2018 по делу N А41-74610/16Требование: О включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что должник свои обязательства по передаче кредитору жилого помещения до сих пор не исполнил, доказательств того, что спорные квартиры, подлежащие передаче кредитору как участнику долевого строительства, были переданы иным лицам, представлено не было.

При этом судом апелляционной инстанции оценен и отклонен довод управляющего о том, что представленные Гаджиевым М.Р.

доказательства в подтверждение факта наличия договорных обязательств и оплаты являются недопустимыми, поскольку представленные в материалы дела квитанция к приходному кассовому ордеру и кассовый чек подтверждают поступление наличных денежных средств в кассу должника, так как на них имеется подпись генерального директора должника, документы заверены печатью организации, данные документы, равно как и договоры участия в долевом строительстве содержат, в том числе, печать организации, а отсутствие сведений о том, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности должника не являются безусловным основанием для вывода о не внесении денежной суммы в кассу должника, поскольку эти обстоятельства могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении соответствующих обязанностей определенным должностным лицом должника.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отражение договора долевого участия в бухгалтерском учете

Нормативные акты: Отражение договора долевого участия в бухгалтерском учете

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Минстроя России от 18.06.2019 N 21519-НС/07″Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»В целях предоставления контролирующему органу наиболее актуальной информации, подтверждающей осуществленный застройщиком процент готовности и количество заключенных договоров долевого участия, в формах отчетности следует отражать фактическое состояние проекта строительства и информации о застройщике. К ежеквартальной отчетности застройщика целесообразно прилагать бухгалтерскую (финансовую отчетность), составленную по состоянию на дату подачи застройщиком заявления в контролирующий орган, заполненная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Читайте также:  Как получить гражданства рф после оформления вида на жительство в 2020 году

Бухучет и налогообложение в строительстве (нюансы)

Учет в строительстве своеобразен и требует от бухгалтера специальных отраслевых знаний и практического опыта. Из нашей статьи вы узнаете о нюансах отдельных вопросов бухгалтерского учета в строительстве и налогообложения в этой сфере.

Особенности бухгалтерского учета в строительстве связаны со спецификой ее деятельности,. Так, бухучет в строительстве для начинающих требует уделить внимание в том числе и:

  • индивидуальными особенностями каждого строительного объекта;
  • территориальной разрозненностью объектов строительства;
  • природной спецификой строительства (климатическими, почвенными, сезонными и иными условиями, приводящими к дополнительным и специфичным работам и (или) затратам);
  • необходимостью в длительных подготовительных работах (разработке проектов, получении разрешений и т. д.);
  • многообразием видов строительно-монтажных работ (СМР);
  • многоступенчатостью взаиморасчетов субъектов строительства;
  • иными нюансами.

Несмотря на специфичность учета в строительстве, в его основе лежат общепринятые принципы и стандартные счета. При этом у строителей:

  • применяется специфичная строительная первичка (акты, журналы, сметы, справки и др.);
  • формируется развернутая пообъектная аналитика;
  • часто возникает необходимость в регистрации (снятии с учета) обособленных подразделений, что оказывает влияние на нюансы налогообложения и бухучета жилищного строительства;
  • возникают трудности при проведении инвентаризации (связанные со спецификой применяемых материалов, разрозненностью складов и объектов и др.);
  • в связи с наличием специфичных строительных расходов возникает потребность в разработке специальных учетных алгоритмов для учета отдельных видов расходов (равномерное распределение затрат во времени, возможность единовременного включения в расходы, нюансы перепредъявления расходов, компенсации и т. д.);
  • существуют иные учетные особенности.

Изучите особенности бухгалтерского и налогового учета в строительстве с помощью разъяснений от КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

О специфичных строительных расходах и применяемых при этом бухгалтерских проводках расскажем в следующем разделе.

Проводки по специфичным строительным расходам

Предварительные расходы (до подписания договора на строительство)

Нередко строительная фирма несет расходы по договору на строительство, который еще не подписан.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Возможность учесть в качестве расходов будущих периодов затраты, понесенные в связи с предстоящими строительными работами, предоставляет п. 16 ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденного приказом Минфина России от 24.10.2008 № 116н. При этом бухгалтерский учет в строительстве в 2020 году не претерпел никаких изменений.

  • К примеру, уплаченные вперед расходы по банковской гарантии или плату за участие в конкурсе (до подписания строительного контракта) стройфирма может учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».
  • Их признание возможно равномерно в течение срока действия гарантии только после того, как договор (контракт) на строительство будет подписан.
  • В момент осуществления расходов (до подписания контракта) производится запись: Дт 97 Кт 76 — учтены расходы на банковскую гарантию.
  • С начала выполнения работ по строительству ежемесячно в бухучете подрядчика (после подписания контракта) делаются записи: Дт 20 Кт 97 — списана часть расходов на банковскую гарантию.

В каких проводках может быть задействован счет 20 «Основное производство», см. в статье «Проводки Дт 20 и Кт 23, 10 (нюансы)».

  1. Последующие расходы (на благоустройство территории, восстановление окружающей среды и др.)
  2. Обычно по окончании строительных работ застройщик за счет средств инвестора производит работы по благоустройству прилегающей к законченному строительством объекту территории.
  3. При этом затраты на произведенное до ввода в эксплуатацию объекта благоустройство относятся на увеличение расходов на строительство данного объекта: Дт 08 Кт 60 (10, 23, 25, 26, 69, 70, 76) — расходы на благоустройство отражены в стоимости объекта строительства.

Если работы по благоустройству (озеленение, устройство тротуаров и др.

) пришлось отложить по погодно-климатическим причинам, предусмотренные строительной сметой расходы такого рода включаются в стоимость строящегося объекта посредством формирования оценочного обязательства (счет 96 «Резервы предстоящих расходов»). Списание выполненных в последующем работ производится за счет данного резерва.

Для того чтобы лучше понять, как организовать бухучет в строительстве, изучайте особенности формирования и списания резервов с помощью материалов, размещенных на нашем сайте:

РАЗЪЯСНЕНИЯ от КонсультантПлюс: При признании в бухгалтерском учете созданные основные средства оценивают по первоначальной стоимости, сформированной исходя из общей суммы фактических затрат, связанных с их созданием.

Это следует из ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», которые обязательны к применению с 2022 г., но по решению организации могут применяться и раньше.

Условия для признания объектов основными средствами и перечень фактических затрат, на базе которых формируется их первоначальная стоимость, в бухгалтерском и налоговом учете не совпадают.

Читайте о нюансах применения новых стандартов в строительстве в готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Налогообложение в строительстве

Основной принцип, которого должны придерживаться строительные фирмы при организации своего налогового учета, — экономическая обоснованность расходов и их документальное обоснование. В этом основная взаимосвязь бухгалтерского и налогового учета в строительстве в 2021 году.

Налогообложение и бухгалтерский учет в строительстве должны быть организованы таким образом, чтобы формирующая налогооблагаемую базу по налогам информация позволяла понять:

  • способы определения строительной фирмой своих доходов и расходов;
  • алгоритмы формирования налогооблагаемых баз по всем видам уплачиваемых строительной компанией налогов и сборов;
  • схемы формирования резервов;
  • механизмы временного распределения расходов и переноса их части на последующие периоды;
  • иные налоговые параметры (величину налоговых обязательств на отчетную дату и т. д.).

Нюансы налогового учета и заполнения налоговых деклараций помогут понять статьи, размещенные на нашем сайте:

Итоги

Организация бухгалтерского учета в строительстве должна быть произведена так, чтобы доходы и расходы по каждому объекту строительства группировались обособленно и позволяли формировать пообъектный финансовый результат.

Для налогового учета в строительстве важно, чтоб он давал детальное представление о методиках, способах и нюансах формирования налогооблагаемых баз по налоговым обязательствам стройфирмы. 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Бухгалтерский учет в строительстве

Возведение зданий или сооружений имеет колоссальные отличия от других видов деятельности не только в этапах осуществления и реализации, но и в части бухгалтерского и налогового учетов.

Отличия ведения бухгалтерского учета в строительстве:

  1. Документация. Участники используют иные документы для отражения этапов и результатов стройки. Например, акты выполненных работ по спецформе КС-2, а также спецсправка о стоимости строительства по форме КС-3.
  2. Учет затрат по элементам. Иными словами, произведенные затраты подразделяются на несколько элементов, таких как: материалы, заработная плата специалистов, работа оборудования, машин и механизмов, а также накладные затраты.
  3. Особенности принятия объекта. Объект завершенного строительства подлежит приемке по специальным правилам и специальными комиссиями, по итогам данного контрольного мероприятия составляется акт о приеме-передаче (форма № ОС-1а).
  4. Необходимость в регистрации объекта. Построенное здание подлежит обязательной регистрации в соответствующих госорганах. Только после регистрации объект может быть включен в состав основных средств.

Причем бухучет в компании заказчика также отличается от учета в организации исполнителя. Рассмотрим подробнее особенности учета для каждой стороны.

Читайте также:  Для работающих граждан в возрасте 65 лет и старше продлевают больничные до 11 июня

Бухучет в строительстве у подрядчика

Ведение учета строительной деятельности организаций закреплено в ПБУ 9/99, ПБУ 10/99, ПБУ 2/94, ПБУ по учету инвестиций. Все затраты в строительной компании подлежат дроблению на элементы, поименованные выше.

Для отражения строительных затрат в бухучете применяют счет бухучета 20 «Основное производство». По дебету счета 20 отражаются затраты:

  • на материалы с одновременным отражением затрат по кредиту счета 10 «Материальные запасы»;
  • на зарплату персонала стройфирмы по кредиту 70 «Расчеты по оплате труда»;
  • по расчетам с поставщиками по кредиту счета 60.

При поэтапной приемке следует использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенному производству», формируя проводку Дт 46 Кт 90 — отражена незавершенная реализация производства.

Бухучет в строительной организации: пример

ООО «Весна» оказывает услуги по строительству. Был заключен договор на возведение здания офиса. Приемка осуществляется в два этапа: первый в сумме 2 миллиона рублей, второй — 2,4 миллиона.

По условиям договора предусмотрена предоплата — 90 % от стоимости этапа. Так, аванс за первый — 1,8 млн рублей, за второй — 2,16 млн руб.

Начало работ — февраль 2020 г., окончание первой части строительства — май, второй — июль.

Себестоимость для первого — 1,72 млн руб, для второго — 1,98 млн руб.

Бухгалтерские записи:

Период

Дебет

Кредит

Сумма (руб.)

Операции

20.02 51 62-1 1 800 000 Аванс за 1 этап работ зачислен на расчетный счет
20.02 62-1 68-1 274 576 Начислен НДС по авансу
25.03 46 90-1 2 000 000 Завершение первого этапа строительства, подписан КС-2
25.03 90-3 68-1 305 085 Начислен НДС
25.03 68-1 62-1 274 576 НДС с аванса восстановлен
25.03 90-2 20 1 720 000 Себестоимость работ первого этапа списана
25.03 90-9 99 100 610 Начислена прибыль от приемки первого этапа работ
15.07 51 62-1 2 160 000 Второй аванс поступил на расчетный счет
15.07 62-1 68-1 486 000 Начислен НДС на вторую предоплату
20.07 62 46 2 000 000 Списана стоимость строительных работ первого этапа
20.07 62 90-1 2 400 000 Отражена выручка
20.07 90-3 68 366 102 Начислен НДС
20.07 68 62-1 486 000 НДС с предоплаты восстановлен
20.07 90-2 20 1 980 000 Себестоимость второго этапа списана
20.07 90-9 99 420 000 Отражена прибыль от второго этапа исполненных работ
20.07 62-1 62 3 960 000 Зачтена сумма полученной предоплаты

Бухучет строительства у заказчика

Отличительной особенностью учета для заказчика заключается в том, что возведение объекта для заказчика является вложением средств во внеоборотные активы.

Учет следует вести на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с применением специального субсчета 3 «Строительство объектов ОС». Так, при подписании акта выполненных работ (КС-2), в котором отражают произведенные затраты на оплату подрядных строительных работ, заказчик составляет запись:

По дебету счета 08-3 по кредиту 60 «Расчеты с подрядчиком» на сумму акта КС-2.

Если подрядчик предъявил налог на добавленную стоимость, то составляется запись:

Дебет 19 «НДС» Кредит 60 в сумме выставленного налогового обязательства.

По завершению строительства затраты, отраженные в дебете счета 08-3, подлежат перенесению в дебет счета 01 «Основные средства».

Построенное здание (сооружение) подлежит обязательной регистрации в государственных органах. До получения свидетельства о государственной регистрации права собственности объект следует учитывать на специальном субсчете счета 01.

Начисление амортизации на построенное здание или сооружение следует с первого числа месяца, который следует за месяцем принятия к учету.

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Читайте также:  Изменения декларации 3-НДФЛ и правила ее подачи в 2022 году

Долевое строительство бухгалтерский учет – особенности

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства.

Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру).

В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений.

Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи.

Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции).

Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99).

Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Операция ДЕБЕТ КРЕДИТ
Отражение денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) 51 76
Учет расходов на строительство 20 60
Отражение НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками 19 60
Формирование себестоимости готовой строительной продукции (квартиры, машино-места, нежилого помещения) 43 20 (19)
Отражение оборотов по продаже строительных объектов в размере всего объема поступивших от дольщиков денежных средств 76 90
Списание проданной готовой строительной продукции 90 43

Налоговый учет в долевом строительстве

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст.

149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг.

Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д.

, после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62.

Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Долевое строительство 2020: как вести учёт по счетам эскроу

22.10.2020

Открытие эскроу-счетов и их обслуживание в России регулируются ст. 860.7 ГК.

Главная функция такого счёта — гарантировать выплату финансов со стороны покупателя при условии, что продавец выполнит свои существенные договорные обязательства.

Те деньги, которые нужно заплатить продавцу, подлежат блокировке на счёте покупателя. Продавцу они поступят лишь после того, как будут выполнены договорные условия. Посредником выступает банк за вознаграждение.

В чём особенности бухгалтерского учёта по эскроу-счетам

Бухгалтерский учёт операций с эскроу-счетами имеет ряд отличий от бухгалтерского учёта операций с обыкновенными банковскими счетами. Открытие эскроу осуществляется при покупке недвижимости, работ, услуг, акций. Долевое строительство 2020 тоже сопровождается применением таких счетов.

Когда строится многоквартирный дом, застройщики должны реализовывать каждую стадию возведения здания за счёт своих ресурсов либо своих целевых кредитов. При этом каждый будущий собственник квартиры размещает свои деньги на эскроу-счетах. Когда строительство будет завершено, осуществляется перевод денег застройщику (согласно ст. 15.

4 ФЗ РФ номер 241 от 30 декабря 2004).

Пока идёт строительство, застройщик не может воспользоваться деньгами с эскроу-счета. Эти средства — не актив, однако учитывать их необходимо. Отражать их следует на забалансовом счёте.

Бухучёт у застройщика, осуществляющего долевое строительство 2020, осуществляется с применением счёта 008 (относится к забалансовым) «полученные обеспечения обязательств и платежей». При этом выделяются аналитические субсчета для каждого отдельного дольщика и каждого объекта строительства.

Сумму выручки регулирует договор, на основании которого осуществляется долевое строительство 2020 (договор долевого участия). Она равна стоимости, которая указана в таком договоре. Сумму затрат, которые понёс застройщик на возведение, собирают по дебету счёта номер 08.

Размер прибыли определяют посредством вычисления разницы договорной стоимости и фактических издержек строительства.

Как вести налоговый учёт

Открытие эскроу и бухучёт счёта эскроу обязан организовывать застройщик в соответствии с нормами учётной политики. Те деньги, которые аккумулируются на таких счетах, не относятся к целевому финансированию.

По этой причине размеры расходов и доходов при ведении налогового учёта отражаются застройщиком в общем порядке.

Деньги, которые поступают от дольщиков, относятся к целевому финансированию исключительно при условии их сбора на отдельном принадлежащем застройщику счёте. При этом счёт эскроу не является таким счётом.

Когда застройщик может не платить НДС

Доход, который получает застройщик, определяют по стоимости договора. Себестоимость входит в структуру расходов. Что касается НДС, его взимают со всей цены построенного объекта соответственно договору и акту приёмки-передачи.

Однако в случае, когда застройщик сдаёт в эксплуатацию и передаёт дольщикам недвижимость жилого назначения, возникает основание для освобождения от НДС (это предусматривают п. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК) и письмо Минфина от 11 сентября 2018 номер 03-07-07/64777.

Жилищными объектами, подлежащими освобождению от налога, являются те, в которых физлица имеют возможность жить постоянно.

В отношении гостиниц и апартаментов, не подразумевающих возможности постоянной регистрации в них, эта льгота не применима. При строительстве компанией-застройщиком одновременно жилых и нежилых объектов доходы и траты по ним учёт должен отражать отдельно (согласно ст. 149 НК).

Бухгалтерский учет и налоги, Строительство

К списку статей

Оставьте заявку на обратный звонок, и наш специалист свяжется с вами в кратчайшие сроки.

Свяжитесь с нами по телефону: 8800 234 5522

http://www.finkont.ru/blog/dolevoe-stroitelstvo-2020-kak-vesti-uchyet-po-schetam-eskrou/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector