Может ли самозанятый или ИП на НПД сдавать апартаменты в аренду?

С момента вступления в силу закона о введении экспериментального налогового спецрежима НПД из тени вышли очень многие специалисты. Для кого этот режим и какими видами деятельности можно заниматься в статусе самозанятости – на эти и другие важные вопросы подробно отвечаем в статье.

Кто может перейти на спецрежим

Получить статус самозанятости может практически любое физлицо и даже ИП. Но при этом нужно обязательно соответствовать ряду условий.

Ключевое требование – работать самостоятельно, без команды. У самозанятого не должно быть наемных сотрудников. Максимально допустимый годовой доход от личной профдеятельности на этой системе – 2,4 миллиона рублей. Ежемесячные суммы не контролируют.

Как только превышается годовая планка, лицо теряет право на применение спецрежима. В данном случае необходимо оформлять ИП или ООО и перебираться на другую систему. Например, на общую, упрощенную или патентную.

Самозанятость – привилегия не только для РФ. Возможность оформить статус с аналогичными условиями дается и жителям ЕАЭС – армянам, белорусам, киргизам, казахам. Регистрация для иностранцев выполняется по ИНН, который выдается местными органами.

С 2020 года регистрироваться разрешили с 16 лет. Вероятно, лицам младше 18 лет, которые оформят самозанятость в 2022, предложат вычет в объеме 12 130 рублей в дополнение к стандартным 10 000. Сейчас этот вопрос рассматривается на уровне правительства.

Поначалу эксперимент со спецрежимом проводился только в нескольких регионах страны. Сейчас оформить самозанятость можно без проблем в любой точке России.

Местом ведения деятельности считается регион, в котором находится налогоплательщик или же его клиент. Данную информацию указывают во время регистрации.

Регион может не совпадать с местом регистрации и фактическим проживанием самозанятого. При необходимости его корректируют, но не чаще раза в год.

Единственный налог, который нужно уплачивать пользователям режима – НПД. 4% или 6% – в зависимости от того, кто перевел оплату.

Если в течение расчетного месяца пользователю не поступают средства, то и платить не придется. Все сделки фиксируются в сервисе «Мой налог», где и рассчитывается сумма обязательного платежа.

Через эту программу пользователь взаимодействует с ФНС. Все просто и удобно.

Ограничения системы НПД

Помимо лимита на выручку, спецрежим предполагает еще несколько ограничений. В основном они касаются видов самой деятельности.

Самозанятость не дадут, если вы:

• перепродаете чужую продукцию оптом или в розницу;
• занимаетесь реализацией подакцизных изделий (касается алкоголя, табака, бензина), а также подлежащих маркировке (обувь, лекарства, ювелирка и прочее);
• доставляете продукты для других компаний;
• состоите в официальных трудовых отношениях с сотрудниками;
• работаете по поручениям, на условиях комиссии, в рамках агентских договоров;
• участвуете в процессе добычи или реализации различных полезных ископаемых;
• находитесь на упрощенке, патенте, ЕСХН или другом режиме, получаете прибыль от предпринимательства, облагающуюся НДФЛ.

Для получения профессионального дохода самозанятые трудятся самостоятельно, а не на конкретного работодателя по договору. Но допускается и совмещение деятельности по НПД с работой по найму.

Также есть ограничения по виду самого дохода. Кроме того, который получают в рамках официальных трудовых отношений, запрещены и следующие:

• от продажи транспорта/недвижимости;
• от передачи прав на недвижимые объекты (аренда жилья не считается);
• от госслужбы;
• от торговли ценными бумагами;
• от оказания услуг для бывшего работодателя (должно пройти более 2 лет с момента прекращения сотрудничества);
• от нотариальной и адвокатской деятельности;
• прибыль в форме каких-либо продуктов или услуг.

Чем могут заниматься самозанятые

Теперь о тех видах деятельности, которые может осуществлять самозанятый. Их гораздо больше, чем запрещенных.

Если очертить в целом, на НПД можно заниматься:

1. Реализацией собственноручно изготовленной продукции.
2. Оказанием каких-либо услуг.
3. Выполнением определенного спектра работ.

К этим 3 категориям относится довольно много видов деятельности, с которых получают личный профессиональный доход. Для удобства разделим их на сферы и приведем конкретные примеры.

Бьюти

• маникюр и педикюр на дому;
• услуги косметолога;
• эпиляция;
• консультации по стилю;
• парикмахерские услуги;
• нанесение татуировок, пирсинг.

Здоровье

• массаж;
• консультации диетолога, нутрициолога;
• услуги логопеда;
• психология;
• тренировки по фитнесу.

Образование

• репетиторство;
• преподавание;
• проведение обучающих программ.

Общепит

• приготовление блюд, напитков и прочих кулинарных изделий;
• кондитерское дело;
• обслуживание.

Авто и перевозки

• транспортировка грузов;
• такси;
• курьерские услуги;
• перевозка пассажиров;
• эвакуация и буксировка автомобилей;
• автомойка;
• автомобильный сервис: ТО, диагностика и ремонт.

Услуги по дому

• ведение хозяйства;
• услуги гувернантки;
• доставка товаров к двери;
• услуги няни и сиделки;
• приготовление еды;
• оказание социальной помощи;
• охрана;
• клининговые услуги;
• химчистка.

Развлечения

• организация различных мероприятий: праздников, торжеств, экскурсий, концертов;
• услуги ведущего, шоумена, тамады, аниматора;
• артисты, певцы, музыканты.

Фото/видео

• фотосъемка;
• видеосъемка;
• обработка фотографий;
• монтаж.

Полиграфия

• создание макетов и печать бланков, брошюр, листовок, блокнотов, буклетов; календарей, визиток, флаеров;
• послепечатная обработка;
• издательство.

Статистика по видам деятельности самозанятых

Животные

• выгул;
• груминг;
• передержка;
• вакцинация;
• дрессировка;
• кинология;
• уход.

Строительство и ремонт

• отделочные работы;
• ремонт помещений;
• реконструкции и реставрации;
• ландшафтный и интерьерный дизайн;
• малярные работы;
• ремонт быттехники;
• услуги сантехника, электрика;
• техобслуживание;
• услуги плотника, столяра;
• металлообработка;
• проектирование и прочее.

Удаленная работа через интернет

• копирайтинг;
• переводы;
• SMM-продвижение;
• настройка таргетированной рекламы;
• веб-дизайн;
• блоггинг;
• реклама;
• PR, интернет-маркетинг;
• проведение маркетинговых исследований и опросов, сбор мнений.

Информационные технологии

• услуги компьютерного мастера;
• программирование;
• техподдержка;
• верстка;
• дизайн;
• администрирование;
• анализ и обработка данных.

Hand Made

Продажа различной продукции своего производства:

• выпечки;
• одежды;
• игрушек;
• украшений;
• мебели и так далее.

Одежда

• моделирование;
• дизайн;
• пошив;
• кройка и шитье.

Финансовые, бухгалтерские и юридические консультации

• составление ежемесячной, ежеквартальной и годовой бухгалтерской отчетности;
• консультирование по жилищным, трудовым, семейным, гражданским и прочим правовым вопросам;
• страховые услуги.

Аренда различных объектов

• квартир;
• автомобилей;
• прокат велосипедов, самокатов;
• услуга временного проживания.

Окружающая среда

• прием/сдача лома;
• различные сельскохозяйственные услуги;
• животноводческая деятельность;
• охота/рыбалка;
• работы по благоустройству территорий.

Это далеко не полный перечень видов труда для самозанятых. Такого списка в принципе не существует.

Даже в законе 422-ФЗ прописаны только те виды деятельности, при которых оформить самозанятость не получится.

Отсюда делаем вывод, что пользователи спецрежима могут заниматься практически любой деятельностью, напрямую не запрещенной законом. Главное – соответствовать критериям, которые рассматривались выше: укладываться в годовую норму по доходам и не нанимать сотрудников.

Примерный список профессий, подходящих для этой категории налогоплательщиков, есть в сервисе «Мой налог». Его можно посмотреть в приложении или в веб-кабинете.

Постановка на учет в соответствии с видом деятельности

Для оформления самозанятости не обязательно посещать местную налоговую. Процедура может выполняться в режиме онлайн несколькими способами:

Как и зачем совмещать ИП и самозанятость

Самозанятым может быть и обычное физлицо, и индивидуальный предприниматель. Что даёт самозанятому статус предпринимателя — в нашем материале.

Самозанятые — это разговорный термин. Официально это плательщики налога на профессиональный доход (НПД). Это могут быть и физлица, и ИП.

Для индивидуальных предпринимателей НПД — это такой же налоговый режим, как УСН, ПСН и т.д., который они могут выбрать по своему желанию. Индивидуальных предпринимателей на НПД называют самозанятыми ИП. Они работают на тех же условиях, что самозанятые физлица, с теми же льготами и ограничениями.

Не могут стать самозанятыми индивидуальные предприниматели, деятельность которых связана с:

• перепродажей товаров и имущественных прав;
• реализацией подакцизных и маркированных товаров;
• добычей и продажей полезных ископаемых;
• посредничеством (комиссионеры и агенты);
• доставкой товаров в интересах третьих лиц (если в расчётах не применяется ККТ).

Есть ещё три значительных ограничения:

1. Сумма выручки от предпринимательской деятельности в течение года не может быть больше 2,4 миллиона рублей
2. Нельзя нанимать работников по трудовым договорам.
3. НПД нельзя совмещать с любыми другими налоговыми режимами: ОСНО, УСН, ПСН, ЕСХН. Это значит, что ИП на НПД может вести только виды деятельности, разрешённые для самозанятых, с учётом всех ограничений.

Все индивидуальные предприниматели должны перечислять платежи на обязательное пенсионное и медицинское страхование — в 2021 году это 40 874 рублей + 1 % с доходов свыше 300 тыс. руб. При этом не важно, ведётся коммерческая деятельность или нет. Для самозанятых это дело добровольное, но по умолчанию они освобождены от уплаты страховых взносов.

Самозанятые платят всего 4% с дохода, полученного от населения, и 6 % с выручки от юрлиц и ИП. А ИП на УСН «Доходы» платят 6 % с любых поступлений, независимо от того, кто платит.

Если вы работаете с физлицами, НПД для вас выгоднее, чем УСН. Но только в том случае, если в вашем регионе действует стандартная ставка налога.

Регионы имеют право устанавливать свои ставки, и для УСН «Доходы» она может колебаться от 1 до 6%.

Стандартные ставки налога на НПД: 6 % с доходов от организаций и ИП, и 4 % с поступлений от физических лиц. Но при регистрации самозанятым дают налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Пока этот вычет не будет полностью использован, ставки налога будут 4 и 3 % соответственно.

Почти все индивидуальные предприниматели при наличных расчётах должны использовать онлайн-кассы. Исключения есть, но их немного. Кроме покупки кассы придётся потратиться на фискальный накопитель и ежегодное обслуживание.

У самозанятых ИП такой обязанности нет: они выписывают чеки через приложение «Мой налог».

ИП освобождены от ведения бухгалтерского учёта, но не от сдачи налоговых деклараций. Это относится ко всем режимам налогообложения, кроме ПСН, но и на патенте придётся вести Книгу учёта доходов.

Самозанятые не сдают отчётность в налоговую инспекцию. Налог автоматически считается в приложении «Мой налог», заплатить его можно там же.

И физлица, и ИП при переходе на НПД работают на одинаковых условиях. Так почему бы не работать как физлицо, не отягощая себя еще и регистрацией ИП?

ИП самозанятому открывает возможности, которых нет у физлиц.

Самозанятые ИП могут открыть расчётный счёт в банке, а частные лица — нет. Через банковский счёт проще и быстрее проводить платежи и принимать оплату от юридических лиц и ИП. К тому же платёж на расчётный счёт ИП обходится дешевле, чем перевод на карту физического лица.

Для работы с физлицами самозанятому понадобится расчётный счёт, если он захочет установить терминал и принимать платежи по эквайрингу. В магазине или салоне людям удобнее платить так, чем переводить платежи онлайн.

Некоторые организации неохотно заключают договоры с самозанятыми гражданами, потому что боятся излишнего внимания ФНС и банков к платежам на лицевые счета физических лиц, а ещё потому что банки берут повышенную комиссию за переводы физлицам.

Работать с самозанятым в статусе ИП, имеющими расчётный счёт, им выгоднее и спокойнее.

ИП, в том числе и самозанятые, могут заключить договор добровольного социального страхования с ФСС, перечислять взносы и получать больничные. Это особенно выгодно, если женщина-самозанятая собирается в декрет, т.к. она сможет получить пособие по беременности и родам.

У физлиц такой возможности нет.

Для некоторых видов деятельности нужна лицензия. Некоторые из них доступны только для юридических лиц (например, банковская, страховая, охранная деятельность, выпуск лекарств, оружия, и т.д). Остальные могут выдать и предпринимателям, но не гражданам без статуса ИП.

Например, если самозанятый решил заняться пассажирскими перевозками на автобусе, без лицензии он этим заниматься не сможет. А без статуса ИП ему лицензию не дадут.

При всех плюсах самозанятости не всегда это самый выгодный вариант. Ставка налога у самозанятых по всей России одинаковая, для упрощённой и патентной системы в некоторых регионах действуют льготные пониженные ставки. При патентной системе налог считают не с фактического дохода, а с потенциального, а он зачастую ниже реального. Эти факторы нужно учитывать при выборе режима налогообложения.

Пример

ИП Павлов П.П., занимается установкой кондиционеров в домах и квартирах в городе Казани. Работа сезонная, с мая по сентябрь. Предположим, что за указанный период 2021 года он заработает 1,8 млн руб.. Другой деятельностью в течение года он не занимается. Подсчитаем, какие налоги и взносы ему нужно заплатить на УСН 6%, ПСН и НПД.

Стоимость патента для города Казани — 25 151 рублей за 5 месяцев 2021 года (с мая по сентябрь). Для расчёта использовали сервис на сайте ФНС.

На УСН нужна онлайн-касса, затраты на годовую аренду мы включили в расходы.

Как видно из таблицы, ИП Петров П.П., применяя УСН, понесёт самые большие расходы. А самый выгодный для него вариант — патент, а не самозанятость.

Процедура состоит из 2 этапов.

Этап 1. Скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в качестве плательщика НПД. Это также можно сделать в личном кабинете на сайте ФНС России или в одном из уполномоченных ФНС коммерческих банков.

Специального письма от налоговой инспекции о подтверждении перехода на НПД не будет, поэтому нужно проверить свой статус самозанятого на сайте ФНС.

Этап 2. Уведомить ИФНС об отказе от применения текущего налогового режима.

Совмещать самозанятость с другими системами налогообложения нельзя, поэтому ФНС даёт 30 дней после регистрации, чтобы отказаться от УСН или ЕСХН, если ИП их применял. Если опоздать с отправкой даже на один день, регистрацию в качестве плательщика НПД аннулируют.

Специального бланка уведомления об отказе нет нет, но ФНС рекомендует применять формы 26.2-8 при отказе от УСН и 26.2-7 — при отказе от ЕСХН.

Не позднее 25 числа месяца, следующего за регистрацией в качестве плательщика НПД, ИП должен подать декларацию по УСН или ЕСХН. Ещё уплатить страховые взносы за период применения спецрежима до перехода на самозанятость в срок до 31 декабря текущего года, и дополнительные взносы с доходов свыше 300 тыс. руб. в срок до 1 июля следующего года.

Предприниматели на ОСНО уведомление об отказе не подают, но должны своевременно уплатить НДФЛ, НДС, и подать по ним декларации.

Если ИФНС выявит, что ИП на момент регистрации не имел права применять НПД, его уведомление об отказе применения УСН или ЕСХН отменят.

Сначала нужно зарегистрироваться в мобильном приложении «Мой налог» как плательщик НПД, а затем оформлять ИП.

Чтобы стать индивидуальным предпринимателем, нужно заполнить заявление по форме Р21001.

Если заявление подаётся в бумажном виде, то к нему нужно приложить копию паспорта, оплатить госпошлину в размере 800 рублей и приложить квитанцию. Пакет документов можно передать непосредственно в регистрирующую ИФНС, обратиться в МФЦ или отправить по почте.

Можно подать документы в электронном виде через сайт ФНС России или портал Госуслуг. Для этого нужна своя электронная подпись. Платить госпошлину в этом случае не нужно.

Если нет электронной подписи, можно это сделать через:

• нотариуса. Он за плату подпишет документы своей электронной подписью и отправит документы в налоговую инспекцию;
• отделение МФЦ, если там налажен электронный документооборот с ФНС;
• интернет-бухгалтерию «Моё дело»: без оплаты и без пошлины.

При заполнении заявления по форме Р21001 обратите особое внимание на основной код ОКВЭД. Он должен соответствовать ограничениям из п. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 №422-ФЗ.

ИФНС рассмотрит документы в течение трёх рабочих дней, после чего на электронную почту придёт лист записи в ЕГРИП и уведомление о постановке на учёт.

После этого подключите личный кабинет ИП на сайте ФНС России и проверьте свой режим налогообложения. Если указано, что это НПД, значит вы всё сделали правильно и можете работать как самозанятый ИП.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение, сдача апартаментов и коммерческой недвижимости плательщиком налога НПД

Сдача недвижимости в аренду – один из самых популярных вариантов получения дополнительного дохода. Для этого не надо регистрировать ИП, достаточно раз в год отчитываться и платить 13% НДФЛ. В 2021 году появился более выгодный вариант – стать самозанятым и платить налог по низкой ставке. Но может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение или режим НПД распространяется только на жильё?

Чем отличается жилое помещение от нежилого

Для начала попробуем разобраться в статусе жилого и нежилого помещения. Как это часто бывает, закон не дает чёткого разграничения этих понятий.

В статье 15 ЖК РФ находим, что жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Перечень видов жилых помещений ограничен: это жилой дом или его часть; квартира или её часть; комната.

Все остальные объекты по умолчанию признаются нежилыми. Специального определения нежилой недвижимости закон не даёт. Статус помещения – жилое или нежилое – заносится в кадастровый реестр, поэтому в выписке сразу понятно его назначение.

Отдельно стоит сказать про апартаменты. Правовой статус такой недвижимости до конца не проработан. Казалось бы, апартаменты являются изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания. Однако среди видов жилой недвижимости в ЖК РФ они не перечислены.

В результате покупатели апартаментов, которые используют их именно в качестве жилых помещений, не могут здесь прописаться. При этом коммунальные услуги и налог на недвижимость приходится платить по более высоким тарифам.

О необходимости разобраться со статусом апартаментов не раз говорили в Госдуме. Есть даже законопроект № 1162929-7, который находится на рассмотрении депутатов с апреля 2021 года.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты всё-таки получат статус жилых помещений.

Но не все из них, а только те, которые отвечают требованиям к безопасности проживания, обеспечены необходимыми коммунальными ресурсами и размещены там, где есть социальная инфраструктура.

Минстрой вообще предложил запретить дальнейшее строительство апартаментов, но только после перевода уже существующих объектов в статус жилых.

Итак, ещё раз подчеркнем разницу между разными видами недвижимости:

• жилая – дом (часть), квартира (часть), комната;
• нежилая – все остальные объекты, в том числе, апартаменты.

Какую недвижимость может сдавать в аренду самозанятый

Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.

На НПД могут работать не только обычные самозанятые, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. При условии, что они соблюдают ограничения этого специального льготного режима.

И как раз в статье 6 закона № 422-ФЗ находим, что НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости. Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.

Как самозанятому сдать квартиру в аренду?

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:

• не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
• без налоговых деклараций;
• без касс;
• без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

• Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.
• За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.
• А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что  ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?

Хочу сдавать в аренду свое жилое помещение как самозанятый, а нежилое — как индивидуальный предприниматель на УСН. Так можно?

Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.

В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.

Существует два варианта налоговой базы:

1. УСН «Доходы минус расходы». ИП платит 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов. В статье буду называть эту разницу прибылью.
2. УСН «Доходы». ИП платит 6%, но со всех доходов.

Минимум — это фиксированная сумма, в 2020 и 2021 годах она равна 40 871 Р. Если прибыль или доход за год превысит 300 000 Р, на пенсионное страхование нужно доплатить еще 1% от превышения.

ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.

Курс о том, кому выгодно становиться самозанятым, как принимать платежи и платить налоги Пройти курс

Самозанятые не обязаны платить обязательные страховые взносы и уменьшают сумму налогов на 10 000 Р.

Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:

1. Нельзя нанимать работников по трудовым договорам.
2. Максимальный доход за календарный год должен составлять 2,4 млн рублей.

Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.

Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.

Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.

Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.

В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.

Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:

1. Из 4% НПД, которые вы заплатили с доходов от сдачи квартиры, вы вычтете 10 000 Р, но только один раз.
2. Вы не будете платить страховые взносы.

Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.

Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.

Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:

1. На УСН «Доходы» — 6%.
2. На УСН «Доходы минус расходы» — 15%, но не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами.

Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы

• Документы для налоговой
• Вопрос: какие документы для налоговой нужно оформить самозанятому, если он планирует сдавать квартиру в аренду?
• Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/. Для регистрации вам потребуется только ИНН.

Второй способ предполагает использование мобильного приложения «Мой налог». Открывается как со стационарного компьютера, так и с мобильного устройства (телефона, планшета). В этом случае нужен паспорт и камера смартфона, чтобы сделать селфи. Оно нужно программе, чтобы удостовериться, что документ действительно ваш.

Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».

ИП или самозанятый?

Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых? 

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%.

Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%.

Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».

1. Из ИП – в самозанятого 
2. Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого? 
3. Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.

Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».

Как отчитываться

Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?

Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы.

Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора.

Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».

• Где должна находиться квартира 
• Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?
• Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
• «На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».
• Льготы для пенсионеров

Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства.

При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.

Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды.

Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем.

Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.

1. Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».
2. Взносы, помимо налогов
3. Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?
4. Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:

«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям.

Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России.

Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».

Потеря льгот для пенсионеров

Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров.

При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию.

К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.

Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».

 Социальные льготы

Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»

«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.

При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».

Сдача апартаментов в аренду: можно ли применять НПД?

Минфин России в письме от 07.12.2020 г. №03-11-11/106478 разъяснил вопрос о применении налога на профессиональный доход при сдаче в аренду апартаментов.

НПД и сдача в аренду апартаментов

Налог на профессиональный доход — это новый специальный налоговый режим для самозанятых граждан. Этому налоговому режиму посвящен Федеральный закон от 27 ноября 2018 г. № 422-ФЗ.

Объектом налогообложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.

Чиновники отмечают, что согласно п. 2 ст.

15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

В связи с этом Минфин в комментируемом письме разъясняет, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Кто применяет спецрежим НПД

Новый спецрежим могут применять физлица и индивидуальные предприниматели (самозанятые), у которых одновременно соблюдаются следующие условия:

• получают доход от самостоятельного ведения деятельности или использования имущества;

• при ведении этой деятельности не имеют работодателя, с которым заключен трудовой договор;

• не привлекают для этой деятельности наемных работников по трудовым договорам;

• вид деятельности, условия ее осуществления или сумма дохода не попадают в перечень исключений, указанных в статьях 4 и 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Вот примеры, какие виды деятельности подпадают под НПД:

• удаленная работа через электронные площадки;

• оказание косметических услуг на дому;

• сдача квартиры в аренду посуточно или на долгий срок;

• услуги по перевозке пассажиров и грузов;

• продажа продукции собственного производства;

• фото- и видеосъемка на заказ.

Ограничение по сумме дохода

Налог на профессиональный доход можно платить, только пока сумма дохода нарастающим итогом в течение года не превысит 2,4 млн. рублей.

Ограничения по сумме месячного дохода нет. Сумма дохода контролируется в приложении «Мой налог». После того, как доход превысит указанный лимит, налогоплательщик должен будет платить налоги, предусмотренные другими системами налогообложения.

Физические лица без статуса ИП должны будут платить налог на доходы физических лиц. Индивидуальные предприниматели смогут подать уведомление о применении подходящего спецрежима и платить налоги по предусмотренным им ставкам и правилам.

Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?

Может ли самозанятый арендовать помещение именно для профессиональной деятельности, а не для личных нужд, интересует тысячи людей, участвующих в государственном эксперименте. В статье расскажем, можно ли арендовать такое помещение и какие последствия аренда повлечет для самозанятого.

Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.

При составлении договора необходимо отразить существенные условия совершаемой сделки и прописать дополнительные. Как грамотно составить договор аренды? Оформите пробный бесплатный доступ к КонсультантПлюс и получите алгоритм, который поможет не упустить все важные условия договора аренды.

Кроме того, не содержится ограничений, связанных с использованием помещений, и в законодательстве, устанавливающем требования, которым должен соответствовать самозанятый гражданин. Полный перечень таких требований установлен положениями ч. 2 ст. 4 федерального закона «О проведении эксперимента…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в соответствии с которыми самозанятый не вправе:

• иметь наемных работников;
• применять спецрежим НПД (налог на профессиональный доход) после достижения суммарного годового дохода в размере 2,4 млн руб.;
• заниматься продажей товаров промышленного производства (т. е. не самостоятельно изготовленных, а приобретенных для перепродажи);
• продавать подакцизные товары и товары, подлежащие обязательной маркировке;
• вести предпринимательскую деятельность на основании договоров комиссии, поручения или агентских договоров;
• добывать и продавать полезные ископаемые;
• доставлять товары с приемом платежей в пользу третьих лиц, за исключением случаев, когда для приема таких платежей используется контрольно-кассовая техника продавца товара;
• одновременно применять другой налоговый режим.

• Приведенный перечень ограничений исчерпывающий — самозанятый гражданин вправе осуществлять в ходе своей профессиональной деятельности другие законные действия.
• Как самозанятый должен исполнять «Закон о защите прав потребителей» читайте здесь.
• Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве плательщика налога на профессиональный доход, может арендовать как жилое, так и нежилое помещение как для личных и для рабочих нужд.

Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности

Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.

Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.

Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.

Может ли самозанятый работать с юрлицами? Ответ вы найдете в нашей статье.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого подробно описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ и переходите в материал.

Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?

При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода.

Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.

В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Итоги

Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.