Истории
У Ирины Севастьяновой три бизнеса: две кофеточки, один остров с конфетами и соляная пещера в торговом центре. У Ирины удивительная история, и в следующих статьях мы расскажем её целиком. А в этот раз — о том, как Ирина снизила ставку аренды со 170 000 ₽ до 80 000 ₽. А потом добилась ещё более выгодных условий — 15% от выручки.
- Саша Волкова
- Иллюстратор: Ануш Микаелян
- Редактор: Ирина Ситникова
Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.
И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.
Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.
Как Ирина арендовала помещение в ТЦ
В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик.
Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой».
Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.
И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.
Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё
Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё
Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов.
В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные.
Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.
Как торговалась по аренде
Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.
Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.
Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».
Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».
Подсмотрели в чате предпринимателей
Подсмотрели в чате предпринимателей
Письмо очень вежливое, но жёсткое.
Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости.
Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.
Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно.
Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят.
Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.
Подсмотрели в чате предпринимателей
Подсмотрели в чате предпринимателей
Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:
- 80 000 ₽ аренда,
- 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
- 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
- 10 000 ₽ расходники.
Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.
Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь
Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь
Уважаемые коллеги!
В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.
- К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.
- Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.
- С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.
Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.
Добрый день, коллеги!
Хочу еще раз поблагодарить за внимание к нашему проекту и веру в него, но считаю важным в ответ на письмо № 16-3974 от 14.09.2016 г. снова сделать акцент на причинах, которые вынуждают нас, возможно, отказаться от дальнейших работ по открытию Соляной пещеры:
1. В ТРЦ низкий трафик. По предоставленным вами данным, средняя посещаемость в будний день в настоящий момент составляет 11 000 человек в день. При этом, наибольшая часть посетителей в будние дни приходится на супермаркет Ашан, не влияя на посещаемость нашего этажа.
По нашим настойчивым и продолжительным наблюдениям, посещаемость локации острова Соляной пещеры в будние дни часто стремиться к нулю. В выходные дни трафик на третьем этаже, безусловно, возрастает, но восемь выходных дней в месяц не позволят сделать наш проект прибыльным.
Объясню подробнее свой довод:
1.1. Наша максимальная выручка за восемь выходных дней составляет:
8 человек * 400 рублей * 12 часов = 38 400 рублей в день, 307 000 рублей в месяц.
Полученной суммы уже не хватает на содержание проекта на самообеспечении: ежемесячно мы остаемся в минусе на 100 000 рублей минимум. Более того, эта сумма указана с учётом полной заполняемости пещеры все 12 часов работы, что в принципе совершенно невозможно и при лучшем из трафиков.
1.2.
Даже при сумме аренды 65 000 рублей в месяц, о которой мы просили в прошлом письме, ежедневная минимальная посещаемость пещеры должна составлять 25 человек в день, и совсем не факт, что при настоящем трафике такое количество посетителей будет обеспечено.
Чисто арифметически, это «точка ноль» для нашего проекта (по аналогии п. 1.1. 37 500 рублей в каждый выходной день, практически полная загруженность). 65 000 рублей в месяц являются компромиссом, при котором мы хотя бы не рискуем остаться в минусе.
2. На протяжении четырёх месяцев мы видим слишком медленную тенденцию заполняемости ТЦ арендаторами, и, как следствие, слишком медленный рост его посещаемости. Полагаю, что 90-100% наполненность арендаторами при лучшем сценарии можно прогнозировать на конец 2017 года, а совсем не на конец 2016 года, как рисовалось со стороны Вашей компании при подписании соглашения.
3. Исходя из смысла предыдущего пункта, мы будем вынуждены потратить дополнительные денежные средства на целевой маркетинг Соляной пещеры за пределами ТРЦ, что не является запланированными расходами.
Очередной раз надеясь на плодотворное и длительное сотрудничество, прошу снова рассмотреть вопрос фиксирования ежемесячной арендной платы на уровне 65 000 рублей на период действия договора – 3 года.
Как компромиссные варианты, готовы обсуждать:
3.1. Заключение договора сроком на 2 года со ставкой 65 000 рублей в месяц в течение первого года, далее — со ставкой 85 000 рублей в месяц (увеличение со второго года на 30%).
3.2. Заключение договора сроком на 5 лет со ставкой 65 000 рублей в месяц, как гарантии наших длительных взаимоотношений.
В случае, если всё же ни один из предложенных вариантов для вашей стороны не является приемлемым, я повторюсь – вынуждены просить о расторжении наших отношений и просим выслать форму соглашения об их прекращении.
Памятка
- Не терпите убытки, попробуйте сторговаться по аренде.
- Будьте вежливыми, позитивными и благодарными, но жёсткими в своей позиции.
- Просите такую скидку, от которой вам самим становится неловко — так вы оставите себе пространство для торга.
- Используйте данные о своей выручке и прибыли в качестве аргументов.
- Не прекращайте торговаться, даже если уже получили хорошую скидку.
Хотите поделиться своими лайфхаками, пишите: zhiza@evotor.ru
Опубликовали 4 апреля 2019 года
Бизнес попросил о новых мерах поддержки для арендодателей — РБК
Владельцы коммерческой недвижимости просят о новых мерах поддержки — за счет этого они смогут давать скидку по аренде до 100%. Помощи ждут как от федеральных, так и от региональных властей
Сергей Фадеичев / ТАСС
Владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости подготовили план поддержки отрасли и направили его на рассмотрение премьеру Михаилу Мишустину, президенту Владимиру Путину и мэру Москвы Сергею Собянину. РБК ознакомился с письмами, подлинность которых подтвердили подписавшиеся под ними гендиректор KR Properties Сергей Матюхин и владелец компании «Экоофис» Андрей Ковалев.
Среди авторов письма указаны также президент Федерации рестораторов и отельеров Игорь Бухаров, президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева, гендиректор сети World Class Николай Прянишников и др. — всего 27 человек.
Начальник управления по обеспечению деятельности штаба по защите бизнеса Москвы Анатолий Мальцан подтвердил РБК отправку писем. По его словам, предложения, изложенные в письмах, были выработаны на базе рабочей группы штаба, куда входили представители арендаторов и арендодателей.
Предприниматели поддерживают уже принятые меры поддержки арендаторов, которые упростили разрыв договоров для малого и среднего бизнеса, но обращают внимание на «серьезный экономический урон, наносимый арендодателям», следует из писем.
Их авторы напоминают о том, что расторжение договоров приводит к упущенной выгоде арендодателей.
Но те могут и готовы оказать большую поддержку арендаторам при наличии обязательств со стороны государства поддержать часть расходов арендодателей: по оплате труда, жилищно-коммунальных услуг, налогов и т.п.
Авторы писем предлагают на федеральном уровне:
- Отказаться от пересмотра увеличения кадастровой стоимости в ближайшие пять лет. При этом определение кадастровой стоимости должно быть индивидуальным для каждого объекта, а не массовым, как сейчас.
- Установить ставку налога на имущество организаций не более 0,3% в 2020 году и 0,5% в 2021 году. По нынешнему законодательству ставки не могут превышать 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Расширить перечень отраслей, признанных пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции. Пострадавшими, по мнению авторов писем, стоит признать и управляющих коммерческой недвижимостью.
Поддержать арендодателей предлагается также региональным властям, которые вводили ограничения на работу арендаторов.
Но эти меры должны распространяться только при условии предоставления арендаторам скидок: если работа арендного бизнеса была остановлена, скидка должна составить 100%, а если арендатор продолжал работу, но его оборот уменьшился более чем на 50%, то скидка по аренде должна составить 50%.
Региональным властям предлагается, в частности, за свой счет:
- компенсировать арендодателям часть доходов, недополученных из-за предоставления скидок, с помощью уменьшения налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю;
- предусмотреть субсидии/гранты в части расходов арендодателей на оплату жилищно-коммунальных услуг;
- разработать для арендодателей срочный беспроцентный кредитный продукт для компенсации оставшейся части недополученных доходов на время восстановления рынка, но не менее чем на один год, а также меры реструктуризации действующих кредитов с применением ставки 1%;
- установить, что расчет платы за работу нестационарных торговых объектов с 1 июля до конца 2020 года составит не более 10% от выручки.
Среди дополнительных мер поддержки предприниматели предлагают ввести мораторий на увеличение тарифов за коммунальные услуги на 2020–2023 годы, субсидировать ставки по кредитам, полученным на покупку или строительство недвижимости, частично вернуть арендодателям уплаченный ими в 2019 году налог на имущество организаций и т.д.
Собственники коммерческой недвижимости не первый раз простят власти о поддержке. В частности, владельцы торговых центров предупреждали, что без господдержки у них возникнет риск дефолта перед банками на сумму 1 трлн руб.
В отношениях арендаторов и арендодателей государство может помочь прежде всего снижением налогов, фиксированием кадастровой стоимости недвижимости в обмен на предоставление владельцами коммерческой недвижимости скидок по аренде, считает первый вице-президент «Опоры России» Азат Газизов. По его мнению, это «наиболее удачная конструкция, которая позволяет сохранить баланс интересов, и регионы уже начали применять эту форму».
Меры по реструктуризации кредитов, которые предлагают арендодатели, Газизов называет разумным шагом.
Но не все предложенные предпринимателями шаги могут быть реализованы: например, предоставление беспроцентного кредита сейчас практикуется государством в обмен на сохранение рабочих мест, но формирование такого продукта для компенсации недополученных доходов может не соотноситься с целями государства и возможностями бюджета, предупреждает Газизов.
Как пообещали помочь бизнесу в части аренды
В этом материале — о мерах, принимаемых властями в период пандемии, с целью поддержки бизнеса. На этот раз речь пойдет об аренде.
Власти определили условия арендных каникул
Федеральным законом от 01.04.
2020 № 98-ФЗ арендодателям — компаниям и ИП предписано предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендных платежей за недвижимость, а также уменьшить размер аренды с учетом заморозки бизнес-процессов на период действия в регионе режима повышенной готовности (РПГ) или ЧС. Взамен указанные арендодатели получат помощь в части уплаты имущественного и земельного налогов, а также арендных платежей по земле под такими зданиями.
Льгота распространяется на договоры аренды, оформленные до установления режима повышенной готовности, имущество по которым арендуют представители самых пострадавших от эпидемии сфер экономики. В части жилых помещений отсрочка не предоставляется.
Отсрочить внесение платежей за аренду можно с даты введения РПГ до 1 октября с учетом следующих особенностей:
- долг по аренде оплачивается в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 поэтапно не чаще раза в месяц;
- один платеж не превышает половину ежемесячной платы;
- отсрочка в полном размере арендной платы действует на время РПГ, а после его окончания и до 1 октября в объеме 50 процентов арендной платы;
- штрафные санкции не применяются;
- если по договору в арендные взносы включаются платежи за жилищно-коммунальные услуги, то в этой части отсрочка не предоставляется.
Обращаем внимание, согласно требованиям Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендодатель обязан заключить допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения арендатора.
Арендаторов госимущества освободили от арендных платежей
Кабмин внес коррективы в свое Постановление от 19.03.2020 № 670-р, которым была гарантирована отсрочка арендных платежей за федеральное имущество для субъектов МСП. Так, уточнено, что послабление предоставляется в отношении любых договоров, а не только заключенных в льготном порядке по Постановлению Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.
Кроме того, установлено, что ряд субъектов МСП совсем освободят от арендных платежей за апрель-июнь этого года. Это касается предприятий следующих сфер бизнеса:
- авто- и авиаперевозок, аэропортовой деятельности;
- культуры и досуга, развлечений;
- физкультуры и спорта;
- туризма, гостиничного дела;
- общепита;
- доп- и негосударственного образования;
- организации конференций и выставок;
- бытового обслуживания граждан, включая парикмахерские и салоны красоты.
Освобождение будет распространяться на аренду недвижимости, используемой в указанных видах деятельности.
Прочие представители малого и среднего бизнеса вправе заплатить за пользование госактивами в апреле-июне 2020 года (ранее за весь 2020 год) до 31.12.2021.
Также уточнено, что Росимущество должно реагировать на заявления арендаторов о предоставлении льгот в течение 7 рабочих дней, а не трех.
Как принудительное предоставление отсрочек по аренде уменьшит налогообложение арендодателя
Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ обязал всех арендодателей тех регионов, где введен режим повышенной готовности (ПГ) или ЧС, заключать с арендаторами допсоглашения об отсрочке платежей (в случае обращения за таковой).
Взамен владельцам недвижимости пообещали предоставить льготы по имущественному и земельному налогам и аренде госземли (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439).
ФНС дала рекомендации инспекторам и властям регионального и муниципального уровня, как реализовать этот механизм.
1. Фискалы обращают внимание, что послабление полагается за период, на который собственник предоставил отсрочку по аренде в силу режима ПГ или ЧС по договорам, заключенным до его введения с бизнесом из наиболее пострадавших отраслей.
Инспекторы для целей уменьшения налогов должны будут проверить, что налогоплательщик предоставил отсрочку фирме, ОКВЭД которой относится к спецперечню сфер деятельности из Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. При этом такой код должен быть указан для компании в ЕГРЮЛ на 01.03.2020.
2. Нормативно закрепить льготы служба рекомендует законами, принятыми на уровне субъекта или муниципальными НПА. Условия предлагаются следующие:
| Требование к недвижимости | Не является жилым |
| Требование к договору | Заключен до введения режима ПГ или ЧС и не прекратил своего действия до отмены режима |
| Период действия льготы | С 1-ого числа месяца, в котором введен режим, и до окончания месяца, в котором он отменен, при условии, что в этом периоде действовала отсрочка и снижение платежей за аренду по условиям Постановления кабмина № 434 |
| Размер льготы | Уменьшение вплоть нулевого значения суммы налога |
| Подтверждающие документы |
|
Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина
Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.
Как коронавирус повлиял на аренду помещений
Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.
Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.
В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.
Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.
Поддержка арендаторов государственных помещений
Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.
Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.
Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.
Можно ли не платить за аренду
Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.
Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.
Как уменьшить арендную плату
Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.
В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств.
Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года.
Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.
Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.
Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.
Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.
Как получить отсрочку по оплате
Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.
В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:
-
Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.
-
Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.
Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?
Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки.
Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования.
Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?
Меры поддержки арендаторов
Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.
Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.
Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.
Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах.
Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?
Трактовка мер поддержки судебной властью
В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?
Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя.
Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной.
То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.
Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).
Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату.
Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является.
При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.
Стоит ли игра за скидку свеч?
Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату? Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?
К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.
Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение).
Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.
Однако и во-вторых,
«Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%»: как бизнес решает арендный вопрос | Rusbase
Павел Шинкаренко, основатель сервиса для автоматизации документооборота Solar Staff:
У нас офисы в нескольких странах, и везде пришлось сокращать расходы. Мы уменьшили арендуемые офисные площади в Москве и на Кипре. Это позволило мягче проводить переговоры и договориться с арендодателями об изменении контрактов.
В Москве мы отказались от аренды одного из трех помещений у одного арендодателя. На Кипре мы в процессе переговоров, там мы отказываемся от половины одного из помещений. Офис в Нидерландах решили перенести из Амстердама в пригород, чтобы снизить стоимость аренды.
Роман Хорошев, CEO краудлендинговой платформы JetLend:
Еще в марте мы готовились к расширению в «Москва-Сити». Но в середине месяца стало ясно, что расширение в таких экономических условиях — безумие. Нужно было срочно снижать издержки.
Мы договорились о снижении арендной ставки на 50% с нашим арендодателем в башне «Империя». Еще была предварительная договоренность о снижении на 75% в случае введения жесткого карантина. Но в условиях кризиса даже такое снижение мы посчитали недостаточным и решили съехать в офис более низкого класса. Расходы на аренду удалось снизить на 75%.
Максим Морозов, СЕО AI-стартапа Intelligence Retail:
Наш стартап занимается распознаванием товаров на полке. Мы — резиденты «Сколково». Технопарк идет навстречу своим резидентам. Они понимают, что не у всех сейчас есть возможность вовремя платить за аренду.
Поэтому по запросу разрешили вносить оплату без соблюдения сроков, предусмотренных договорами субаренды помещений. Скорее всего, мы воспользуемся этой возможностью. Самое важное для нас — сохранить команду.
- СЕО Intelligence Retail Максим Морозов
- Виктория Пантелеева, основатель интернет-агентства Digital Generation:
Для своего интернет-агентства я арендую офис в гостинице. Сейчас в этом здании нет никого, кроме администрации и охранников. Но когда объявили о карантине, я сразу же связалась с арендодателем.
Оказалось, что в российских реалиях нужно сражаться за то, чтобы не оплачивать неоказанные услуги. Нам отказывались вернуть оплату за апрель или перенести ее на июль. Мы решили отказаться от офиса, если нам не снизят ставку. Упрашивали арендодателя пойти на уступки: писали письма, звонили. После долгих переговоров мы добились только скидки в размере 25%.
Ожидали большего, но рады и этому. Менять офис после отмена режима самоизоляции пока не собираемся. Заранее забрали из офиса принтер, печати, документы и сейчас работаем удаленно.
Никита Цаплин, управляющий партнер IT-компании RUVDS:
Мы уже месяц работаем удаленно. Наша компания арендует офис у частной организации. Поэтому разговоры о каникулах, про которые говорит правительство, к нам не имеют отношения. Сейчас это относится только к тем, кто арендует площади у города. Но нам сделали небольшую скидку и дали рассрочку платежей.
В целом арендодатели не делают больших скидок. Многие компании закрываются, доход собственников зданий уменьшается. Логично, что они будут стараться взять оплату с тех, кто продолжает работать — пусть и удаленно.
Дмитрий Чебанов, генеральный директор кадрового агентства для IT-отрасли Spice IT:
У нас классный большой офис на 300 кв. м. в центре Москвы, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар». Арендная плата за него — 600 тысяч рублей в месяц. Единственное, о чем мы договорились с арендодателем — скидка 20%.
Считаю, что размер скидки мог бы быть и больше. Хотя могу понять и арендодателя, у которого тоже есть свои расходы.
Еще было предложение от арендодателя на случай, если у нас совсем нет денег — заплатить за апрель из обеспечительного залогового платежа. Он у нас соответствует двум месяцам аренды. Но я не вижу в этом особого смысла: залог все равно придется вносить обратно.
- CEO Spice IT Дмитрий Чебанов
- Елизавета Осокина, основатель брендингового агентства Osoka Project:
Наш офис в Санкт-Петербурге пустует с середины марта. Мы написали письмо в администрацию бизнес-центра, что находимся в сложной ситуации и хотели бы получить какое-то антикризисное предложение. Предложили по бартеру услуги по брендингу или рекламной коммуникации.
В администрации пообещали проработать этот вариант. Думаю, что после «нерабочих дней», в которые весь наш коллектив работает на удаленке, мы вернемся в наш бизнес-центр.
Наталия Пекшева, генеральный директор компании «Цвет диванов»:
По требованию властей нам пришлось полностью остановить работу розницы. Вслед за Москвой и Московской областью мы получили под копирку написанные постановления по каждой из областей нашего присутствия. И закрыли 200 салонов.
Руководитель компании «Цвет диванов» Наталия Пекшева
Еще за неделю до массового закрытия торговых центров трафик стал резко падать, и мы начали договариваться с арендодателями о льготных условиях. Уже тогда мы столкнулись с крайне нелояльным отношением владельцев и управляющих компаний.
В 40 магазинах нам категорически отказали в скидках. В большинстве ТЦ предложили лишь небольшое сезонное снижение ставок — в районе 10%. Когда я читала ответы арендодателей на наши запросы, я была поражена неадекватной оценкой реальной ситуации и нежеланием идти к партнерству.
Сейчас правительство официально урегулировало ситуацию: арендодателям придется принять условия простоя. Но проблема в том, что представители ТЦ залегли на дно. До многих мы не можем ни достучаться, ни дозвониться, не можем дать официальный ход нашим запросам.
Видимо, разборки с арендой перенесутся на «после карантина», и нас ждет очень турбулентный период. Мы уже решили закрыть 16 магазинов. Это либо очень низкорентабельные площадки, либо точки в нелояльных торговых центрах, где мы идем на принцип.
У «Цвета диванов» были периоды, когда приходилось волевым решением резко сокращать количество площадок. Потом мы опять наращивали масштаб. Пройти таким путем еще раз нам легче, чем «кормить» пустующие торговые центры.
Мнение арендодателей
Мария Бокова, управляющий партнер сети коворкингов Cabinet Lounge:
Довольно скоро после введения ограничений в стране мы начали получать запросы от арендаторов на предоставление льгот. К сожалению, некоторые арендаторы съехали.
Загрузка...
